任意売却とは

任意売却とは | 任意売却の利点 | 任意売却と競売の比較

競売申立前の任意売却 | 任意売却に必要な期間

任意売却に必要な費用 | 任意売却への成功の道


任意売却とは

任意売却とは、住宅ローン・借入金などの支払いが困難になったとき、債務者(所有者)と債権者の間に仲介者(任意売却専門業者等)が入り、不動産を競売にかけずに(競売で落札される前に)所有者・債権者・買主の納得のいく価格で売却を成立させることです。

何らかの事情で住宅ローンの返済が困難になった場合、

  1. 銀行等金融機関は、抵当権に従って所有者の不動産を競売にかけ、現金にしようとする。
  2. 競売だと、いくらで落札されるかは開札日までわからないが、市場価格より3~4割低い価格になることもある。
  3. 仲介者が所有者と債権者の間に入り、両者に満足のいくような金額・条件でこれを売却する。

これが任意売却です。

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任意売却ができないケース ・法律家と任意売却
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非正規雇用での住宅ローン返済 ・離婚に伴う任意売却の注意点

任意売却の利点

任意売却する最大の利点はやはり引っ越し費用が捻出できることです。

一般的に競売で落札された場合、引っ越し費用は自己負担となります。 自発的に転居しない、または転居に時間がかかった場合、強制退去になることもあります。

一方、任意売却で通常捻出可能とされる金額は10万円~30万円です。
「大手の不動産業者に頼んだから安心」と思っていると、「引っ越し費用は10万円です」などと金額を提示されます。 これでは、一世帯のお引っ越しは困難です。

リームスは、金融機関から引っ越し費用を可能な限り認めていただき、お客様が無理なくお引っ越しでき、売却後の再出発の足がかりもご準備いたします。
任意売却を成功させるためには、債権者との交渉は欠かせませんが、リームスでは過去の取引経験を活かし、債権者と綿密な打合せの上、お客様が無理なくお引っ越しできるよう最大限の結果を残すことが可能です。
また、売却後のお住まいについても仲介手数料無料でご紹介し、お客様の再出発を応援いたします。競売と違い、お客様のご希望条件に沿うお取引が可能となります。

たとえばリームスがお奨めしているリームスへの売却、またはご親族への売却を通して、ご近所に知られることなくそのままお住まいいただくことも可能です。

確実な任意売却

  1. 引っ越し費用の捻出ができる
  2. 引っ越し先の仲介手数料無料
  3. リームスによる債権者との交渉

リームスへの売却

  1. 引っ越しが不要!
  2. リースバックにより毎月の支払額の減額
  3. ご近所に知られることがない

ご親族への売却

  1. 引っ越しが不要!
  2. 条件さえ整えば可能
  3. 将来的に買い戻せる可能性

任意売却と競売の比較

競売手続きが始まってしまったら、多くの方々は何とか不動産を手放さないで済む方法を考えますが、一般的には当該不動産を守るためには債務を完全に返済しない限り競売手続きを止めることはできません。 そこで当社はご所有者に最も有利な「任意売却」という方法をご提案いたします。 ここ数年、TVや新聞等でも「任意売却」が紹介され、競売不動産の所有者の多くは「任意売却」を選択しています。

下の表をご覧いただければ、競売に比べ「任意売却」に様々なメリットが存在することがおわかりになるかと思います。 まさに「任意売却」とは、お客様の新たなる再出発の「鍵」となる手続きです。

任意売却 競売
売買価格 市場価格と同等 市場価格の5~6割で落札される可能性
返済金額 競売より多い 任意売却より少ない
プライバシーの保護 プライバシーは保護されます 宅内の写真がインターネットに掲載
管理費等の滞納金 売買代金内で支払えます 落札者から請求される可能性あり
残債について 債権者は相談に乗ってくれます 給与差し押さえがされる可能性あり
引っ越し費用 債務者から認めてもらえます 自費で引っ越しし、強制退去になることあり
売却先(買主) 買主を選ぶことができます(買戻等可能) 誰が落札するかわからない

競売申立前の任意売却

住宅ローンの支払いが困難となってきたお客様には、早めに任意売却を始めることをお勧めします。 裁判所への競売の申し立てを受ける前に任意売却を開始した場合、以下のようなメリットがあります。

競売申立の前 申立後
競売申立 待ってもらえる 売却・返済前に取りやめることはほとんどない
無駄な負担 負担がかかる前に売却可能 遅延損害金・競売申立金など、負担増
裁判所の決定 左右されない 強制退去などの危険が増える
周囲の目 知らないうちに取引可能 知られてしまう可能性がある

競売申立を待ってもらえる

住宅ローンを約半年滞納すると、競売の申立を受ける可能性が出てきます。 競売申立をする際、申立人が裁判所に支払う費用(予納金)は、60万円~200万円。 いったん申立をした債権者は、既に予納金を支払っているため、その申立を取りやめることはほとんどありません。
反対に、早めの任意売却を債権者に申し出た場合、債権者としても余計な費用を出したくないため、競売の申立を見合わせ、まずは任意売却による高額回収をしようとします。 結果、任意売却可能な期間が長くなり、よりよい条件での取引が可能となります。
また、競売→強制退去という危険も先延ばしにできるため、「子供が卒業してから引っ越したい」「仕事の関係ですぐには引っ越せない」といったお客様のご要望にも対応しやすくなります。

無駄な負担がかからない

滞納が長期になると、債権者は「期限の利益の喪失」に基づき「一括返済請求」をしてきます。 いったん「一括返済請求」を受けると、それ以降の債務には「遅延損害金」がかかります。 遅延損害金の利率は14%~18%。月々20万~30万円の損害金が発生することは、珍しいことではありません。
また、上記1.項でご説明した競売申立の予納金は、最終的に債務者が負担する費用であり、売却後債権者から請求されてしまいます。
つまり、申立を受けるだけで数十万円の債務が増えることになります。このような無駄な負担を回避する意味でも、競売申立前の任意売却の決断は有効です。

裁判所に振り回されない

いったん申立を受け競売の手続きが始まると「売却基準価額(評価額)」「期間入札の期日」といったことが、裁判所で順次決定されていきます。
任意売却を進める場合、裁判所から高額の「売却基準価額」が決定されてしまうと、債権者の意見がその価額に引きずられてしまい、それまでの債権者との話し合いが無駄になってしまうケースもあります。 さらに、「期間入札の期日」が決定されてしまうということは、任意売却が可能な期間も狭まり、強制退去の危険も増大します。
裁判所にご自宅のこと・将来のことを左右される前に、ご希望に沿った取引をしたいものです。

他人に知られること無く、穏便な取引が可能となる

競売申立を受けると、ほどなく裁判所で公告がなされます。
また、裁判所からご自宅に調査員が派遣され、ご近所や役所・管理組合などに聞き取り調査を始めます。 さらに競売手続きが進むと、裁判所から再度公告がなされ、新聞やインターネットに掲載されます。
その結果、手続きが進むにつれ、ご自宅の状況をご近所の方・一般人に知られる可能性が高くなります。 競売申立の前に任意売却を始め、最小限の広告活動をすることによって、ご近所にまったく知られることなく穏便な取引が可能となります。

任意売却に必要な期間

任意売却は開札日の最低2ヶ月前までにご依頼ください。
※開札日直前にリームスへご依頼いただいてもお受けできないことがあります。 任意売却失敗事例の大半が、開札日直前のご依頼です。
理論的には売却可能ですが、実務的に債権者側の売買価格の検討・権利関係の書類の用意・販売活動等に最低でも2ヶ月は必要です。

できるだけ早めにご依頼していただくことにより、有利な取引が可能となります。

任意売却に必要な費用

「任意売却」を行うにあたって、以下の諸費用がかかります。

  1. 仲介手数料

    リームスが買主を見つけ売買が成立した場合、正規の仲介手数料(400万円以上の取引の場合、売買金額の3%+6万円+消費税)が必要となります。
    ただし、事実上売買代金の中に含まれるため、お客様ご自身に別途ご準備いただくことはございません。 リームスは任意売却が不成立になっても、着手金・調査費用・広告費等の名目の如何に問わず、報酬を請求することは一切ありません。
  2. 抵当権抹消登記費用

    売買成立の場合、抵当権の抹消登記費用は売主の負担となります。
    ただし、この費用も売買代金の中に含まれるため、別途ご準備の必要はありません。
    (注)債権者によっては、一部費用(仮差押解除費用、印紙代等)について売買代金に含むことを認めない場合があります。
  3. 競売取下げ費用

    売買成立の場合、抵当権の抹消登記費用は売主の負担となります。 ただし、この費用も売買代金の中に含まれるため、別途ご準備の必要はありません。
    (注)債権者によっては、一部費用(仮差押解除費用、印紙代等)について売買代金に含むことを認めない場合があります。
  4. (マンションの)滞納管理費など

    こちらも基本的には売買代金に含めることが可能です。 ただし、債権者によっては一部の費用(駐車場代、遅延損害金等)について売買代金に含めることを認めない場合があるため、リームスは管理組合とも交渉します。
  5. (事案により)測量費、預り敷金、賃借人退去費用

    債権者によっては、売買代金に含めることを認められない費用があります。 リームスでは、個々の事案により売買代金以外に必要になる費用をあらかじめ予測し、お客様に別途費用をご準備いただかなくて済むような取引を目指しております。
  6. 印鑑証明書、住民票等取得費用

    売買成立の場合、ご本人様としての証明書取得費用のご負担が必要です。
  7. 引っ越し費用

    一般的に債権者が売買代金から売主の引っ越し費用として認める金額は、10万円~30万円と言われております(取引価格・債権者による)。

任意売却への成功の道

まずは・・・あきらめないこと。冷静に状況を見つめること。

不安な状況に追い込まれているのは事実ですが、自分のため・家族のためにできることは少なからずあります。

逃げることも時には必要です。でもその前に自分の状況を正確に理解しましょう。
最善の方法はその先に見えるはず。

自分が望む今後を想像してみてください。今打てる手は?

この逆境が、実はチャンスにつながるかもしれません。

任意売却を決断する前に頼れる業者選びのポイント

  1. 実績と経験

    任意売却には、不動産以外の専門知識も広範囲で必要になるため、任意売却に経験と実績のある会社をお選びいただくのは絶対条件です。
  2. 成功のネットワーク

    弁護士、税理士、司法書士等専門家と連携し、総合的にお客様をサポートできるというのも、業者選択の重要なポイントです。
    リームスは、お客様の多様なご要望にお応えするため、専門家とのネットワークを充実し、お客様をお待ちしております。
  3. 競売に負けないスピード

    競売手続きは約3~6ヶ月の期間を要しますが、売却期間としては非常に短期間といえます。
    >>任意売却に必要な期間
    リームスは任意売却に精通したスタッフによる、迅速かつ緻密な対応で最大限の成果を提供いたします。
    >>スタッフ紹介
  4. 債務者側に立った、親切な対応

    金融機関から紹介された業者など、債権者側にたつ業者による任意売却は、引っ越し費用の交渉はほとんど行いません。
    買主が見つかり任意売却成立となっても、引っ越し費用は金融機関が認める額(10万円~30万円)にとどまるということです。
    その結果、少ない費用で退去を余儀なくされ、競売とさほど違わないことになります。
    >>リームスで売却した場合
  5. 費用について明朗な説明

    >>こちらをご参照ください

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