任意売却とは

住宅ローンを約半年滞納すると、競売の申立を受ける可能性が出てきます。 競売申立をする際、申立人が裁判所に支払う費用（予納金）は、60万円～200万円。 いったん申立をした債権者は、既に予納金を支払っているため、その申立を取りやめることはほとんどありません。
反対に、早めの任意売却を債権者に申し出た場合、債権者としても余計な費用を出したくないため、競売の申立を見合わせ、まずは任意売却による高額回収をしようとします。 結果、任意売却可能な期間が長くなり、よりよい条件での取引が可能となります。
また、競売→強制退去という危険も先延ばしにできるため、「子供が卒業してから引っ越したい」「仕事の関係ですぐには引っ越せない」といったお客様のご要望にも対応しやすくなります。

滞納が長期になると、債権者は「期限の利益の喪失」に基づき「一括返済請求」をしてきます。 いったん「一括返済請求」を受けると、それ以降の債務には「遅延損害金」がかかります。 遅延損害金の利率は14％～18％。月々20万～30万円の損害金が発生することは、珍しいことではありません。
また、上記1.項でご説明した競売申立の予納金は、最終的に債務者が負担する費用であり、売却後債権者から請求されてしまいます。
つまり、申立を受けるだけで数十万円の債務が増えることになります。このような無駄な負担を回避する意味でも、競売申立前の任意売却の決断は有効です。

いったん申立を受け競売の手続きが始まると「売却基準価額（評価額）」「期間入札の期日」といったことが、裁判所で順次決定されていきます。
任意売却を進める場合、裁判所から高額の「売却基準価額」が決定されてしまうと、債権者の意見がその価額に引きずられてしまい、それまでの債権者との話し合いが無駄になってしまうケースもあります。 さらに、「期間入札の期日」が決定されてしまうということは、任意売却が可能な期間も狭まり、強制退去の危険も増大します。
裁判所にご自宅のこと・将来のことを左右される前に、ご希望に沿った取引をしたいものです。

競売申立を受けると、ほどなく裁判所で公告がなされます。
また、裁判所からご自宅に調査員が派遣され、ご近所や役所・管理組合などに聞き取り調査を始めます。 さらに競売手続きが進むと、裁判所から再度公告がなされ、新聞やインターネットに掲載されます。
その結果、手続きが進むにつれ、ご自宅の状況をご近所の方・一般人に知られる可能性が高くなります。 競売申立の前に任意売却を始め、最小限の広告活動をすることによって、ご近所にまったく知られることなく穏便な取引が可能となります。

1. 仲介手数料

   リームスが買主を見つけ売買が成立した場合、正規の仲介手数料（400万円以上の取引の場合、売買金額の3％＋6万円＋消費税）が必要となります。
   ただし、事実上売買代金の中に含まれるため、お客様ご自身に別途ご準備いただくことはございません。 リームスは任意売却が不成立になっても、着手金・調査費用・広告費等の名目の如何に問わず、報酬を請求することは一切ありません。

2. 抵当権抹消登記費用

   売買成立の場合、抵当権の抹消登記費用は売主の負担となります。
   ただし、この費用も売買代金の中に含まれるため、別途ご準備の必要はありません。
   （注）債権者によっては、一部費用（仮差押解除費用、印紙代等）について売買代金に含むことを認めない場合があります。

3. 競売取下げ費用

   売買成立の場合、抵当権の抹消登記費用は売主の負担となります。 ただし、この費用も売買代金の中に含まれるため、別途ご準備の必要はありません。
   （注）債権者によっては、一部費用（仮差押解除費用、印紙代等）について売買代金に含むことを認めない場合があります。

4. （マンションの）滞納管理費など

   こちらも基本的には売買代金に含めることが可能です。 ただし、債権者によっては一部の費用（駐車場代、遅延損害金等）について売買代金に含めることを認めない場合があるため、リームスは管理組合とも交渉します。

5. （事案により）測量費、預り敷金、賃借人退去費用

   債権者によっては、売買代金に含めることを認められない費用があります。 リームスでは、個々の事案により売買代金以外に必要になる費用をあらかじめ予測し、お客様に別途費用をご準備いただかなくて済むような取引を目指しております。

6. 印鑑証明書、住民票等取得費用

   売買成立の場合、ご本人様としての証明書取得費用のご負担が必要です。

7. 引っ越し費用

   一般的に債権者が売買代金から売主の引っ越し費用として認める金額は、10万円～30万円と言われております（取引価格・債権者による）。