任意売却で買い手がつかないときの原因と対処法

不動産の売却は、多くの人にとってはあまり経験することのない出来事です。

しかし、さまざまな事情によって任意売却せざるを得なくなったとき、慣れない手続きに悩むこともあるでしょう。

また、任意売却では買い手がつかないという問題に直面することがあります。今回は、そんな状況に陥った際の原因と対処法についてお話ししていきます。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの支払いが残っておりかつ不動産を売却しても残債が残ると試算された時に利用を検討する不動産売却の手法の一つです。

住宅ローンが払えなくなると、担保にしていた自宅は最終的に競売にかけられるリスクがあります。任意売却は、抵当権をもつ金融機関の同意を得て自宅を売却し、残りの返済金額を少なくする救済措置として利用されます。

ただし、任意売却が完了しても、借金がなくなるわけではなく、残債が残る場合がほとんどです。また、任意売却した実績は信用情報に記録され、今後の借り入れや信用に影響を与えます。

また、任意売却では、一般的な売却方法よりも価格の査定が厳しくなる場合があります。競売と同様、迅速な売却が求められるため、不利な条件で手放さざるを得なくなるリスクがあることも知っておきましょう。

とは言っても、任意売却を選択することで競売と比較して残債を軽減することが可能です。

自宅を差し押さえられるリスクが高まった場合に、競売を回避しローン残債を軽減する救済策として任意売却は有効な手段です。

任意売却の期限

住宅ローンの返済が長期間滞ると、不動産は競売にかけられることになります。

任意売却が可能なタイミングとして、目安となるのが滞納してから半年後に送られてくる「競売開始決定通知書」が届くまでです。

この書面は裁判所によって自宅が差し押さえられたことを伝える通知書で、この時点から自宅を自由に処分できなくなります。

ただ、競売開始決定通知書が届いた後も、任意売却の手続きを進めることは可能です。しかし、競売の手続きが進行している状況下での任意売却は、金融機関にとってはリスクが高く、任意売却に必要な金融機関の承諾を得ることがより困難になるでしょう。

また、仮に任意売却の承諾を得られても、競売が止められるわけではなく任意売却と並行して競売にかけられ、任意売却で買い手がつかない場合は競売によって強制的に立ち退きを迫られます。

ただし、通知書が届く前に早めに金融機関に相談し、任意売却の手続きを行っている場合は

競売を回避できる可能性が高まるでしょう。

また、任意売却の開始から販売までの期限は明確な決まりはないものの、抵当権をもつ金融機関が判断します。一般的には1年ほどなので、その期間内に買い手を見つける必要があります。

任意売却で売れなかったときはどうなる？

金融機関が設定する期限までに買い手がつかない場合、物件は裁判所によって競売にかけられます。

先ほども触れた通り、物件が競売にかけられても、任意売却の手続きを進めることは可能ですが、競売開始決定通知に記載された競売の取り下げ期限までに買い手が見つからなければ、競売は予定どおり進行します。

競売により物件が落札されると、所有権は債務者から競落者に移り、強制的に自宅を失うことになります。

また、競売による売却金は、住宅ローンの残債の返済に充てられます。

しかし、競売による売却金額は不動産売買相場の60～80%程度であるため、債務者は多額の残債を返済する必要があり、返済が困難な場合には、自己破産を余儀なくされる可能性があります。

自己破産は、債務者が財産を放棄し債務を免除される手続きですが、今後の生活に大きな制限がかかるでしょう。

任意売却で買い手のつかない理由

任意売却は、金融機関の承諾を得た後、通常の不動産売買と同じように売却行動を行います。

しかし、売却方法や住宅の状態、周囲とのコミュニケーションが要因となって、なかなか買い手がつかないというケースも発生するでしょう。

ここでは、買い手のつかない主な理由をチェックしていきます。

売却方法に関する問題

売り出し価格の設定が高い

売り出し価格が市場価格の相場から大きく外れていると、買い手の関心を引くことが難しくなり査定を重ねて適正な条件で販売しましょう。

購入希望者の内見に消極的

債務者が内見の対応に消極的だと、購入者は写真でしか物件を判断できないため買い手がつかない可能性が高くなります。

売却に不利な時期

不動産市場においては、売れやすい時期と売れにくい時期があります。閑散期に物件を売り出すと、買い手がつきにくくなることがあります。

住宅の状態

住宅の状態が悪い

物件に目立つキズや汚れがあると、リスクの高い不動産と判断され買い手がつかないこともあります。また、販売情報に掲載する写真が悪いと買い手の印象も悪くなります。

コミュニケーションに関する問題

金融機関との交渉

任意売却の売り出し価格は、金融機関からの同意を得て設定します。もし、金融機関との連携が不十分な場合、売り出し価格の設定に時間がかかってしまい、任意売却の期限に間に合わない可能性があります。

任意売却に不慣れな不動産会社

任意売却には専門的な知識や経験が必要です。相談先の不動産会社が任意売却に精通していない場合、金融機関との交渉が進まず、期限内に買い手がつかない可能性があります。

任意売却に買い手がつかないときの対処法

では、任意売却で買い手がつかないとき、どのような対処法があるのか見ていきます。

販売価格を見直す

売却活動が進まない場合は、販売価格を見直す必要があります。ただし、価格の変更は金融機関との交渉が必要で、債務者が自由に変えられません。

そのため、速やかに価格を変更するためにも、任意売却中は金融機関との密な連携が必要です。

内見対応に対応する

購入希望者は、基本的に内見してから購入を決定します。そのため、内見に対応することで、買い手が見つかる可能性も高くなります。

また、物件を清潔に保ち、内見に来た人からの質問に丁寧に答えることも購入希望者に良い印象を与えられるでしょう。

週末に内見を希望する人が多いため、可能な限り週末を空けておくことをおすすめします。

任意売却に強い不動産会社を選ぶ

任意売却は通常の不動産売買とは異なり、金融機関や連帯保証人との交渉、任意売却関連の法的な知識が必要です。

既に依頼している不動産会社が任意売却に十分に対応できていないと感じた場合は、別の不動産会社への依頼も検討しましょう。

ホームページを確認し、任意売却の取引実績や口コミなど調べ、任意売却に精通した不動産会社を見つけます。

まとめ

任意売却を成功させるためのポイントを以下にまとめました。

適正な価格をつける
内見に対応する
任意売却に強い不動産会社を選ぶ

なかなか買い手がつかないときは、不安になることもあるかもしれませんが、一度理由を洗い出して対策することも大切です。