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リースバックの不動産買い戻し特約について解説

売却した住居に住み続けることができる「リースバック」。いったん不動産を売却して売却先と賃貸契約を結ぶという仕組みですが、場合によってはその不動産を買い戻すことも可能なのです。

この記事では、リースバックで不動産を買い戻すための条件や方法、買い戻しができないケースについて解説します。

目次

リースバックで買い戻しできる？

リースバックとは所有している不動産を売却し、売却先（通常は不動産会社や投資家）からその不動産を賃貸契約を結んで、そのまま住み続けることができる仕組みです。

売却益によって住宅ローンの返済や資金調達を行いつつも現在の住居に住み続けられるというメリットはありますが、所有権を手放すことになる・家賃が発生し続けるなどデメリットも少なくありません。

「リースバックで売却した不動産を、やっぱり買い戻したい」「リースバックを検討しているが、将来の状況によっては買い戻せるようにしたい」そうお考えの方も多いのではないでしょうか。

条件にもよりますが、リースバックでいったん売却した不動産を買い戻すことは可能です。また売却時に『買い戻し特約』の契約条項を付け加えることで、買い戻しがよりスムーズに行えるという仕組みもあります。その場合は契約時に買い戻しに関する条件を定め、その条件に基づいてリースバック後に不動産を買い戻すことができます。

リースバックで不動産を買い戻す方法

リースバックで売却した不動産を買い戻すには、

  1. 買い戻し特約に基づく買い戻し
  2. 買い戻し特約がない場合の買い戻し

の2パターンがあります。それぞれの流れを下記に説明いたします。

A. 買い戻し特約に基づく買い戻し

リースバック契約時に買い戻し特約が付加されている場合、その特約に基づいて買い戻すことができます。契約時にあらかじめ買い戻し条件（期間、価格、買い戻し方法）が定められているので、これらの条件を確認しましょう。

まず買い戻し期間内に、定められた方法で、買い戻しを行う意思を売却先の不動産業者に通知します。
その後売却先と買い戻しに関する交渉を行い、双方合意の元に契約を結びます。
その契約に従って代金を支払い、所有権移転登記を行うことで買い戻しの完了となります。

買い戻し特約が付加されていれば比較的スムーズに買い戻しが行えます。しかしこの場合も買い戻し価格は売却価格よりも高くなる条件が一般的であること、買い戻し期間には期限があることに注意しましょう。

B. 買い戻し特約がない場合の買い戻し

リースバック契約に買い戻し特約がない場合でも、買い戻しができる可能性はゼロではありません。しかし手続きや交渉が複雑になること、場合によっては買い戻しができないことにご留意ください。

まずは買い戻しを希望する旨を売却先の不動産業者に通知します。このときの通知方法は、メールや書面など何らかの形で記録の残るものが望ましいでしょう。また現在のご自身の状況や資金計画、買い戻し希望時期についても具体的に伝えましょう。

売却先の不動産業者が相談に応じてくれれば、買い戻し条件について交渉を行います。
交渉が難航する可能性も高いので、不動産鑑定士や弁護士などの専門家に相談しながら交渉を進めることをおすすめします。

買い戻し価格や時期など、買い戻し条件について双方の合意が得られれば、買い戻し契約を結びます。この契約に従って代金を支払い、所有権移転登記を行うことで買い戻しの完了となります。

買い戻しを利用するケース

リースバックの買い戻しを利用するケースは以下のような例があります。

資金状況の改善

リースバック後にまとまった資金を得ることができて、ふたたび不動産の所有者になりたい場合です。老後資金の目途が立ったなど、将来的な資金不安が解消されたためというケースもあります。

家族構成の変化

子どもの独立や親の介護など、家族構成の変化があった場合です。住む人数や場所の都合で引っ越しや住み替えを検討したいといったときや、住居をリフォームする必要があるケースも含まれます。

そのほかの理由

あらかじめ将来的な買い戻しを想定してリースバック契約を行っていた場合や、リースバック後に不動産価値が上昇して買い戻しによる利益が見込めるといった場合です。
またリースバック業者から買い戻しを提案されるというケースもありますが、買い戻しのメリットとデメリットをよく検討しましょう。

買い戻しができないケース

残念ながらリースバックの買い戻しができないケースも存在します。

契約の問題

まず、リースバック契約に買い戻し特約がない場合の買い戻しは難しいと思った方が良いでしょう。交渉によって買い戻しができる可能性もありますが、難航することは見込んでおきましょう。

買い戻し特約がある場合も条件が満たせず、買い戻せないケースがあります。おもに契約上の買い戻し期間が過ぎてしまった場合、家賃の滞納や契約違反があった場合などです。

交渉の決裂

買い戻し交渉の上で双方が合意に至らないケースもあります。とくに買い戻し価格によるものが多く、特約で具体的な価格が定められていなかった場合、不動産価値の変動によって双方の要求が満たせない場合などのケースです。

売却先（リースバック業者）の都合

リースバック業者の経営状況によっては買い戻しに応じられない場合もあります。また、対象の不動産をすでに第三者に売却してしまい、買い戻しが不可能なケースもあり得ます。

資金不足

買い戻しには買い戻し代金に加えて、仲介手数料、登記費用、印紙税などの諸費用がかかります。また買い戻し時に住宅ローンを利用する際は、金融機関の審査に通る必要があります。これらの資金がネックとなるケースもあります。

このように、様々な理由で買い戻しができないケースも存在します。リースバックの際にはあらかじめ買い戻し特約を確認の上契約すること、専門家のサポートを受けながら慎重に判断することが大切です。

リースバックから買い戻しまでの期間の目安

リースバックから買い戻しまでの期間は、契約内容や状況によって異なりますが、目安としては数年〜10年程度が多いようです。
一般的には3〜5年程度で買い戻される場合が多いとのことですが、民法上の買戻権では最長10年とされているためこれを期限としているようです。

ただし実際の買い戻し期間は当事者間の協議や契約によって決まるものです。契約内容をよく確認し、話し合った上で決めましょう。

まとめ

リースバックには買い戻し特約というものがあり、これがあればスムーズに買い戻すことも可能です。しかし契約内容や状況によっては買い戻せない場合も存在します。

買い戻しを検討する際には、契約内容や現状をよく理解し、専門家（不動産業者、不動産鑑定士、弁護士など）に相談することをおすすめします。