ローン残債が残っているケースでの抵当権抹消
住宅ローンが残っている状態で家を売却する場合、売却をスムーズに進めるために避けて通れない手続きが「抵当権抹消」です。
抵当権を適切に処理しないと、売却の際にさまざまな問題が発生するばかりかそもそも家を売ることもできません。
この記事では、抵当権の基本的な仕組みや、抵当権抹消の手続き、さらに住宅ローンを完済できない場合に選択肢となる「任意売却」について詳しく解説します。
抵当権とは？
抵当権とは、民法で定められた「担保物権」の一つです。
債務者（住宅ローンを借りた人）が借金を返済できない場合、債権者（金融機関）が担保として設定された不動産を売却して弁済を受けられる権利です。
簡単に言えば、金融機関が貸し倒れを防ぐための貸主側の保険のようなものです。
住宅ローンを組む際、金融機関は住宅や土地に対して抵当権を設定します。この抵当権は、ローンの返済が滞った場合に備え、不動産を売却することで未払い分の回収を試みます。
抵当権の設定と登記
抵当権を正式に設定するには、法務局で「抵当権設定登記」を行います。登記することで、抵当権が不動産に紐づけられるのです。
基本的には司法書士に依頼して登記手続きを進めますが、所有者自身で手続きすることも可能です。
また、複数の金融機関が同じ不動産に抵当権を設定することもあります。この場合、抵当権者には「順位」がもうけられ、最初に設定した金融機関が優先して債権を回収する権利を持ちます。
売却時に抵当権抹消が必要な理由
抵当権は住宅ローンの返済が終わったとしても、自動的には消えません。
不動産を売却する際には、抵当権が残ったままでは大きな問題が発生します。
抵当権が付いている不動産は、買主や金融機関にとってリスクのある物件とみなされます。
買主としては、購入後に抵当権者が債権を主張してくる可能性を避けたいと考えるため、抵当権が設定されたままでは安心して購入できません。
また、抵当権が付いている不動産には、新たに住宅ローンを組むことも難しいため、買主が見つからないケースが多くなります。
そのため、売却前に抵当権抹消登記を行い、担保の負担がない物件にすることが必要です。
抵当権抹消の手続きと費用
抵当権抹消の手続きは以下の通りです。
- 住宅ローンの完済
前提として、住宅ローンの残債をすべて完済します。
- 必要書類の準備
・住民票
・抵当権抹消登記申請書
・登記原因証明情報（解除証書など）
・登記識別情報（権利証）
・代理権限証明情報（金融機関の委任状など）
- 法務局で申請
必要書類をそろえて法務局で申請します。
- 登記完了
手続き完了までには1～2週間ほどかかります。
- 費用の目安
・登録免許税：1件につき1,000円（建物と土地の2件なら2,000円）
・司法書士への報酬：5,000～1万円程度
上記のように必要な書類も多く手続きが複雑なため、司法書士に依頼をすることが一般的です。
残債が完済できない場合
住宅ローンの残債が多く、売却代金で完済できない場合には幾つか選択肢があるものの、現実的には「任意売却」を行うことが多いでしょう。
任意売却とは？
任意売却とは、本来抵当権をもつ金融機関の同意を得て、不動産を市場で売却し、売却代金をローン返済に充てる方法です。
通常の売却と異なり、売却代金が残債に満たない場合でも、金融機関と相談のうえで抵当権を抹消しつつ家を売却することが可能です。
住宅ローンを滞納している場合、通常自宅は競売にかけられ市場価格よりも安い金額で手放さなければなりません。
この競売を回避し、できる限り高い価格で売却するための手段として選択される手法です。
任意売却のメリット
任意売却にはさまざまなメリットがあります。
・市場価格に近い金額で売却可能
競売では市場価格の6～7割程度で落札されるケースが多いのに対し、任意売却は通常の不動産取引と同様に市場価格に近い金額で売却できます。
・返済の負担軽減
・売却後も残債が残る場合、金融機関との協議で分割払いなどの柔軟な返済計画を立てることが可能です。
・心理的負担が軽い
競売と異なり、家族や近隣住民に知られるリスクが少なく、プライバシーが守られます。
任意売却のデメリット
ただし、任意売却には注意点もあるので理解して検討する必要があります。
・金融機関の同意が必要
任意売却を進めるには、まず金融機関の同意を得ることが必要です。同意が得られない場合、任意売却は実施できません。
・時間がかかる場合がある
購入希望者を探しながら金融機関との調整も行うため、売却完了までに時間がかかることがあります。
・残債が残る
任意売却後も全額返済できなければ、残債の返済義務は引き続き発生します。新たな住居を借りる場合、返済金額と家賃を二重に負担しなければなりません。
とはいっても、競売にかけられるよりも負担は軽減される可能性は高いでしょう。
任意売却の流れ
- 金融機関に相談
任意売却を検討する場合、まずは金融機関に連絡して相談します。より現実的な提案を受けられることもあり、自宅の売却を避けられるかもしれません。
- 不動産会社や専門家の選定
任意売却を行うことになれば、任意売却に強い不動産会社や、弁護士・司法書士に依頼して手続きを進めます。
専門性が高いため、任意売却に強い不動産に相談することが確実です。
- 物件の査定と売却活動
市場価格を基準に査定を行い、売却活動を開始します。
- 売却完了と残債の調整
売却代金で残債を返済し、不足分については金融機関と相談のうえ、分割返済などの方法を決めます。
まとめ
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、「抵当権抹消」が重要な手続きとなります。一方で、売却代金でローンを完済できない場合は、任意売却という選択肢もあります。売却金額で残債を完済できない、住宅ローンの返済が厳しくなる場合は、早めに金融機関や不動産会社に相談し対策を行いましょう。
