オーバーローン住宅の離婚時の財産分与はどうなる？
離婚は人生の大きな転機ですが、夫婦共有の財産がある場合、その取り扱いは複雑な問題となります。とくにローンで購入した住宅が「オーバーローン」の状態にある場合、財産分与は一層難しくなります。この記事ではオーバーローン住宅が離婚時の財産分与においてどのように扱われるのか、その対処法と注意点について詳しく解説します。
オーバーローンはどんな状態？
オーバーローンとは、住宅の現在の市場価値がローンの残債額を下回っている状態を指します。例えば住宅の市場価値が3,000万円であるにもかかわらず、住宅ローンの残債が4,000万円ある場合、1,000万円のオーバーローン状態となります。このような場合は、もし住宅を売却してもローンを完済できないため、差額分は自己資金で補填する必要が生じます。オーバーローンになってしまう主な原因としては住宅購入時と現在の地価や景気が変動したり、購入からあまり年数がたっておらず返済が進んでいない段階であったりなどが挙げられます。
財産分与とは？
財産分与とは、夫婦が婚姻期間中に築き上げた共有財産を、離婚時にそれぞれの貢献度に応じて公平に分配することです。貢献度は原則として2分の1とされますが、個別の事情によって異なるケースもあります。
財産分与の対象となる財産には、以下のようなものが含まれます。
・預貯金：夫婦それぞれの名義のものでも、婚姻中に得られたものは共有財産とみなされます。
・不動産：住宅、土地、マンションなど。
・自動車：夫婦それぞれの乗用車も含む。
・有価証券：株式、投資信託など。
・退職金・年金：受給が婚姻期間に該当する部分が対象となる場合があります。
・家具・家電：とくに高額なものや、夫婦が共同で使用していたもの。
ただし夫婦の一方が婚姻前から持っていた財産や、婚姻中でも相続や贈与によって得た財産（特有財産）は、原則として財産分与の対象にはなりません。
オーバーローンは財産分与の対象にならない
離婚の際に行われる財産分与ではオーバーローン住宅もその対象になるのでしょうか？結論から言うと、オーバーローン状態の住宅は原則として財産分与の対象にはなりません。その理由は、財産分与は「プラスの財産」を公平に分配する制度だからです。オーバーローン状態の住宅は、売却してもローンを完済できず、結果として負債が残る「マイナスの財産」とみなされます。そのため、オーバーローン住宅は「財産」として分け合うのではなく、「負債」としてどう処理するかという問題になります。
オーバーローン住宅の財産分与の方法
オーバーローン住宅がある場合、その負債を処理するための方法にはいくつか選択肢があります。
住宅を売却し、残債を夫婦で負担する
オーバーローン住宅の売却が最も一般的な方法です。住宅を売却して得た資金でローンを返済し、それでも残る負債（オーバーローン分）を夫婦で話し合い、分担して返済していくことになります。
売却には時間と費用がかかるため、離婚後の生活設計を考慮し、計画的に進める必要があります。また完済が難しいと思われる場合の売却は、金融機関に相談して任意売却を行うという手段も考えられます。任意売却とは金融機関の合意を得たうえで、市場価格よりも低い価格で売却する方法です。返済などが滞った場合に強制的に行われる競売よりも高値で売れる可能性があり、売却後の残債を交渉で減らしてもらえる可能性があります。周囲に公開される情報も競売よりは多くなく、プライバシーが守られやすいという利点もあります。
どちらか一方が住み続け、ローンを単独で引き受ける
夫婦のどちらか一方が住宅に住み続けたいと希望する場合、住み続ける側が単独で住宅ローンを返済していく形になります。この場合は名義変更やローンの借り換えが必要となることが大半です。しかしオーバーローンの状態では、金融機関が新たなローン契約を認めない可能性も高いため、専門家（弁護士や金融機関）に相談することをおすすめします。ローン継続が厳しい際には住宅を売却しながら、家賃を払うことで元の住宅に住み続ける「リースバック」も選択肢のひとつです。リースバックとは住宅を売却した後、売却した相手と賃貸借契約を結びそのまま住み続ける方法で、まとまった資金を得られるため残債の返済に充てることができます。とくに「いずれ実家に戻る予定」、「子どもが成人するまではなるべく環境を変えずに暮らしたい」など、期限付きでの居住を希望する際に有効です。また、住み続けるには家賃が発生しますが、契約時に特約を結ぶことにより住宅を買い戻すことも不可能ではありません。あらかじめよく確認し、専門家に相談しておきましょう。
住宅を共有のままにする
法的には可能ですが、現実的にはトラブルのもとになりやすい方法です。離婚後も住宅を共有名義のままにしておくと、ローンの返済義務や固定資産税などの負担が共有になるため、後のトラブルにつながりやすいです。また将来的な売却やリフォーム、相続などの意思決定も困難になる可能性があります。
自己破産を検討する
もし多額のオーバーローンがあり、夫婦ともに返済が困難な状況であれば、自己破産も一つの選択肢となります。ただし自己破産は信用情報に影響し、その後の生活に大きな影響が出るため、最終手段として慎重に検討する必要があります。
どの方法を選択するにしても、夫婦間での十分な話し合いと、必要に応じて弁護士や不動産会社、金融機関などの専門家を交えて検討することが重要です。
離婚後の注意点
オーバーローン住宅を含む財産分与は離婚後の生活に大きく影響するため、慎重な対応が求められます。ここでは、とくに注意していただきたい点を紹介します。
住宅ローンの名義変更
離婚後も住宅にどちらか一方が住み続ける場合、住宅の名義と住宅ローンの名義を一致させることが必要です。もし名義が食い違ったままだと大きなトラブルに発展する可能性があります。例えば、住宅に住まない側がローンの名義人である場合、万が一ローンの支払いが滞った場合の返済義務を負い続けることになります。住み続ける側がローンを単独で返済していくのであれば、速やかに金融機関と交渉し、ローンの名義変更や借り換えを行うように努めましょう。
連帯保証人の解除
ペアローンなどで夫婦の一方が住宅ローンの連帯保証人になっている場合、離婚後もその責任は継続します。仮に元配偶者がローンの返済を滞納した場合、連帯保証人がその返済義務を負うことになってしまいます。この責任から解放されるためには、金融機関の承諾を得て連帯保証人を解除してもらう必要があります。その方法としては代替の保証人を立てる、あるいは保証人を外す代わりに一括返済を行うなど、解決策はいくつか考えられますので、金融機関と具体的な交渉を進めることが大切です。
税金の問題
住宅の売却や名義変更など、不動産に関わる手続きには税金がつきものです。例えば、住宅を売却した際には譲渡所得税が、不動産を取得した際には不動産取得税が、そして不動産を保有している間は固定資産税がかかります。これらの税金はケースによって金額が大きく異なるため、事前にしっかりと把握しておきましょう。不明な点や不安な点があれば、専門家である税理士に相談し、適切なアドバイスを受けることをおすすめします。
口頭での合意は避けて書面に残す
どんなに円満な離婚であっても、離婚時の財産分与に関する合意は必ず書面に残しましょう。口頭での約束は、後々「言った、言わない」のトラブルになりやすく、法的拘束力も弱いのが実情です。トラブルを避けるためにも合意内容を明確に記載した書面を作成し、できれば公正証書として作成しておくのがよいでしょう。
まとめ
オーバーローン住宅がある場合の離婚時の財産分与は「プラスの財産」として分け合うことができず、非常に複雑な問題となり得ます。多くの場合は住宅を売却するか、どちらか一方がローンを抱え続けるかの選択を迫られます。オーバーローン住宅の取り扱いについては、夫婦間で現状をしっかりと把握し、今後の返済計画や住居に関する希望について、誠実に話し合う必要があります。そして必要に応じて弁護士、不動産会社、金融機関といった専門家のサポートを積極的に活用し、ご自身の状況に合った最適な解決策を見つけましょう。
