離婚時に大切なオーバーローン住宅の対処法！
離婚には避けて通れない財産分与ですが、住宅ローンの返済が残る家については複雑な手続きが求められます。
とくに「オーバーローン」と呼ばれる家の価値よりもローン残高が多い状態では、どのように解決策を選ぶべきかが問題となります。
この記事では、オーバーローン住宅に関する基本知識から具体的な対処方法まで、解説します。
オーバーローンと離婚時の財産分与
離婚時に財産分与が必要な場合、住宅がオーバーローン状態であれば注意が必要です。
財産分与の対象になるものとならないものを知り、賢い対処法を探っていきましょう。
オーバーローンとは？
オーバーローンとは、住宅の販売価格がローン残高を下回っている状態を指します。
仮に住宅を売却してもローンを完済できないため、負債が残ることになります。
また、オーバーローン状態では、債権者の金融機関が抵当権を持っており、そもそも家を勝手に販売することができません。
財産分与とは？
財産分与とは、離婚時に夫婦が婚姻期間中に協力して築き上げた財産・負債を分け合う制度です。一般的に対象となるのは、不動産や預貯金、退職金などで、原則として半々に分けられます。
ただし、婚姻前の個人財産や、夫婦の協力とは無関係に取得した財産は対象外です。
| 財産分与の対象となるものの例 |
| ・現金や預貯金 ・不動産 ・自動車 ・家財道具 ・退職金 ・年金 ・有価証券 |
オーバーローンは財産分与の対象外
注意したいのが、離婚時の財産分与においてオーバーローン部分は対象外となることです。
財産分与は夫婦が築いた「プラスの財産」を分けることが目的であるため、オーバーローンのような負債は原則として含まれません。
しかし、住宅自体は財産として取り扱われることがあり、その扱いについては夫婦間の話し合いが必要です。
次の章では、オーバーローン住宅の手放し方について詳しく解説します。
離婚時のオーバーローン住宅の扱い方
家がオーバーローンの場合、離婚後にどちらが住宅とローンを引き継ぐかが問題になります。
基本的には、以下のような方法が一般的に検討されます。
夫婦のどちらかが家と残債を引き継ぐ
一方が住宅を引き続き所有し、ローン返済も担当する方法です。
子どもの転校や、出勤エリアからの転出など環境の変化を避けるため、住み慣れた家に一方が住み続けるケースもあります。
金融機関の同意があれば、名義変更や返済プランの見直しも可能ですが、引き継ぐ側の返済能力も重視されます。
無理のない計画を立てることが必要です。
マイナス分を預貯金で精算して売却する
住宅を売却し、その差額を預貯金などで補う方法です。
売却によってローン残高を減らせるものの、マイナス分の負担は発生します。
双方がその負担を分担するか、片方が全額負担する形で合意することが求められます。
ローンと家を別で引き継ぐ
住宅の名義は変えずに、ローンのみを引き継ぐ方法もあります。
住宅は夫婦共有のままで、ローン返済の責任をどちらか一方が担うという形です。
この場合、基本的には別居しますが、離婚後も一緒に住み続けるというケースもあります。
共有状態が続くため、離婚の原因によっては心理的に選択しにくいものの、これまでと生活を変えずに住宅を維持するための手段の一つです。
任意売却を利用する
任意売却とは、抵当権をもつ金融機関の許可を得て住宅を売却する方法で、ローン完済が難しい際に用いられます。
任意売却のメリットは、ローン残高を売却金で減らし、残った負債についても軽減の交渉が可能な点です。
任意売却については次の章で詳しく見ていきましょう。
オーバーローン時に利用できる任意売却とは？
住宅ローンを抱えている不動産の市場価値が、ローンの残高よりも低くなっている状態のオーバーローンに陥ると、基本的に不動産の売却はできません。
オーバーローン下では、不動産を売却してもその売却金額だけではローン残高を完済できないため、通常の売却手段が取れないのです。
そのままにしておくと、裁判所によって住宅が差し押さえられ、競売にかけられます。
競売では、市場価格よりも安い価格で住宅を販売することとなり、住宅を失うばかりか多大な残債が残ってしまいます。
そんなときに活用できるのが「任意売却」です。任意売却は、債権者である金融機関の同意を得て、ローン残高に満たない金額で不動産を売却する方法です。
たとえオーバーローンの状態でも買い手が見つかりやすく、速やかに債務整理ができる可能性があります。
任意売却の流れ
任意売却を進めるには、まず金融機関などの債権者に同意を得ることが必要です。
その後、任意売却を専門とする不動産業者のサポートを受けながら通常の市場に不動産を公開し、適正な価格での売却を目指します。
売却金額がローン残高に満たない場合でも、売却後に残る債務については、金融機関との交渉次第で分割払いの同意を得ることも可能です。
ただし、任意売却は通常の売却手続きに比べて複雑で時間がかかることが多いです。
また、任意売却の利用は住宅ローンを滞納しているケースに限られます。
もし住宅ローンを滞納する可能性があるのであれば、金融機関に早めに相談することで、返済計画の見直しなどさらに有効な手段の提案を受けられます。
離婚が決まり、経済状況が変化することがわかっていれば早急に連絡するようにしましょう。
任意売却の特徴まとめ
・金融機関の同意が必要
・オーバーローン状態でも売却可能
・残債の分割払い交渉も可能です。
・自己破産の回避が期待できる
任意売却のメリットについてはこの記事でも詳しく解説しています。
まとめ
離婚時のオーバーローン住宅の問題は複雑ですが、適切な選択肢を検討することで、双方が納得できる解決策を見つけることができます。
子どもの年齢や生活環境、経済状況によっては、離婚後も同じ家で生活するケースもあります。
どのような方法が二人にとってベストなのか冷静に話し合うことで、今後の生活を守ることにつながります。
