相続で不動産を共有名義にするのはトラブルの元？賢い手放し方とは
不動産を相続する際、共有名義にするとトラブルの原因になるかもしれません。
この記事では、共有名義について解説し、そのデメリットや回避するための選択肢を紹介していきます。
不動産の共有名義
不動産の共有名義とは、1つの不動産を複数の人が共同で所有することを指します。
たとえば、相続や共同で不動産を購入した場合、複数人でその不動産を「共有」する形になります。
このとき、各所有者の持ち分を「共有持分割合」と呼び、それぞれがどの程度の権利を持っているかを示します。
遺産相続すると、基本的に不動産はすべての法定相続人による共有状態となり、共有持分割合は法定相続分に従います。
仮に配偶者と3人の子どもが不動産を相続したケースでは、配偶者が半分、残ったものを子どもたちが3分の1ずつの共有持分を取得して不動産を共有します。
共有持分があることで、共有者はその割合に応じた権利を持ちます。
また、この共有持分は、所有者が自由に処分（売却など）できる権利です。
ただし、他の共有者全員の合意が必要となるケースもあり、共有状態が続くと不動産の処分や活用が難しくなります。
・不動産の権利が複数人で共有されている状態
・遺産相続の場合は法定相続分に従って共有持分が与えられる
・売却も可能だが合意が必要で処分方法が複雑
共有名義になるとどうなる？
共有名義になると、不動産を単独で所有するよりも、維持費などの資金負担を複数人で分担できます。
また、相続の際には、遺産分割の手続きが複雑になるのを避けるため、遺産を全員で共有名義にできます。
また、全員の同意があれば不動産を活用したり売却したりすることも可能です。
ただし、デメリットの方が大きいため、共有名義は避けることが一般的です。
不動産を共有名義にするデメリット
共有名義のデメリットには以下のようなことが考えられます。
・活用・売却が難しい
・放置されるリスク
・相続時にさらに複雑化する
・勝手に持分を処分される可能性
・処分が難しい
活用・売却が難しい
共有名義では、すべての共有者が合意しない限り、不動産の賃貸、リノベーション、抵当権の設定、売却といった重要な処分ができません。
共有者全員が賛成しない限り、これらの行為を単独で行うことは不可能です。
そのため、活用や売却が非常に難しくなります。
特に賃貸に出したり、売却を検討したりする際に、共有者の意見が分かれると手間と時間がかかり、売るタイミングを逃してしまうかもしれません。
例として、親が亡くなり兄弟3人で家を相続した場合、その家を売りたいと考えるなら3人全員の同意が必要です。
もし1人が反対すれば売却できず、結果、資産としての有効な活用ができないという事態に落ち入ります。
放置されるリスク
共有状態のままでは、不動産の管理や処分が難しくなり、次第に誰も積極的に関わらなくなることがあります。
これは主に相続の場合によく見られるケースで、離れて住む被相続人の自宅を共有名義にしたものの、だれも管理を行わなくなってしまい空き家状態になってしまうことがあります。
放置された不動産でも毎年固定資産税がかかり、修繕や管理も必要です。
利用されない不動産であっても、所有者には負担が続くため、固定費用だけが増えていくことが大きなデメリットです。
相続時にさらに複雑化する
共有名義の場合、共有者が亡くなると、その持分は次の相続人に引き継がれます。
こうなると、共有者の数が増えていき、不動産の権利関係が複雑化します。
例えば、3人で共有していた不動産が、次の相続時にそれぞれの家族に分けられ、持分がさらに細かくなってしまうことがあります。
持分が細かくなると、不動産の管理や処分がさらに難しくなり、登記などの手続きが滞りやすくなります。
最終的には、誰がどのくらいの権利を持っているかすら把握できなくなるケースもあります。
共有者が勝手に持分を売却する可能性
共有者は、自分の持分を他の共有者の同意なしに第三者へ売却できます。
つまり、見知らぬ第三者と不動産を共有することになる可能性があるのです。
もし、新たな共有者が不動産を他の共有者に売却するよう強く要求してくることがあればトラブルに発展しかねません。
共有持分の処分が難しい
共有持分の処分方法は、他の共有者に買い取ってもらうか、第三者に売却するという方法が考えられますが、どちらも難しいでしょう。
第三者に売却する場合、共有持分という形での売却は一般的な不動産取引に比べて需要が低いため、相場よりも低い価格でしか売れないことが多いです。
また、他の共有者が買い取る場合でも、価格が低すぎたり高すぎたりすると、贈与税のリスクが発生するため、相場に応じた適切な金額での取引が必要となり、これもまた手間がかかります。
共有名義を避けるための手段
共有名義はデメリットが多いため、基本的には避けるようにしましょう。
共有名義を避け、適切に不動産を相続するには以下のような手段があります。
・現物分割
遺産をそのままの形で相続人に分ける方法。例えば、不動産は一人が相続し、他の相続人は現金や車を受け取る。ただし、遺産の内容によっては公平な分割が難しいこともあります。
・代償分割
一人の相続人が不動産を相続し、他の相続人に代償金を支払う方法。公平に資産を分けられるが、代償金が大きくなる可能性もあります。
・換価分割
不動産を売却して現金化し、その現金を相続人で分ける方法。公平に分けやすいが、不動産を手放さなければいけません。
・分筆
土地を相続人ごとに分け、それぞれが単独で所有する方法。共有名義を避けられるが、土地が狭い場合には価値が低くなり売却できない可能性もあります。
また、いずれの方法を取るにせよ相続人同士で意見をまとめる必要があります。
もし意見が食い違うようであれば、家庭裁判所で遺産分割調停を申し立てて遺産分割を進めます。
共有名義を避け、賢い選択を
相続にあたっては共有名義を避け、未然にトラブルを回避することをおすすめします。
また、被相続人の生前から不動産を手放しておくことも手段の一つです。
売却が難しい不動産でも、「任意売却」を行うことで手放せるケースもありますし、「リースバック」を活用すれば売却した不動産に住み続けることも可能です。
任意売却やリースバックについては別の記事で紹介しているので合わせてご覧ください。
