不動産の差し押さえとは？抵当権についても解説

マイホームを購入するとき、金融機関から借入をしていれば、その不動産を担保として「抵当権」というものが付けられます。

万が一ローンの返済が滞れば抵当権が行使され、自宅を差し押さえられてしまう可能性があります。

では、抵当権が設定された不動産の差し押さえとはどのようなものでしょうか？

この記事では差し押さえや抵当権について解説し、差し押さえられた家のその後について見ていきます。

不動産の差し押さえとは？

不動産の差し押さえとは、債務者が借金を返済できなくなった場合に、債権者が債務の回収を確実にするための法的手段です。

ここでいう債務者とはマンションや家の持ち主である住人のことで、債権者とはローンを組んでいる銀行などの金融機関を指します。

差し押さえられた住宅は、債務者の不動産は「競売」【競売に関する記事へのリンクをお願いします】にかけられ、その売却代金から債務が回収されます。

差し押さえの流れ

債権者の請求

一定期間、ローンの滞納が確認されると、債権者はまず裁判所に対して差し押さえの申し立てを行います。

裁判所の判断

裁判所が申し立てを認めると、差し押さえの手続きが開始されます。

差し押さえの通知

差し押さえが決定すると、債務者に通知が送られます。この時点で、債務者は不動産を自由に処分することができなくなります。

競売手続き

差し押さえられた不動産は、最終的に競売にかけられ、売却金額が金融機関に支払われます。

抵当権とは？

抵当権とは、債権者がローンの担保として債務者の不動産に設定する権利です。

債務者が借金を返済できなくなった場合に備えて、債権者に対して不動産を担保として提供する仕組みです。

住宅ローンの加入時に金融機関に与えられる権利で、通常であれば抵当権が生活に影響を与えることはありません。

しかし、債務者が返済を滞納した場合、債権者はその不動産を差し押さえることができます。

厳密には、差し押さえるのは金融機関ではなく、裁判所が差し押さえを執行します。

金融機関が抵当権を得るためには債務者と抵当権の契約を結んだのち、不動産をローンの担保として登記する必要があり、これによって法的効力を発揮するのです。

抵当権の役割と効果

不動産をローンの担保とする権利
不動産の差し押さえが可能
法的効力がある

差し押さえにあった家のその後

結論、差し押さえにあった家は、最終的に競売にかけられます。

競売が成立すると、新しい所有者に引き渡され、元の所有者は退去しなければなりません。ただ、差し押さえられた後も一定の猶予があり、実際に競売が行われるまでの間はその家に住み続けることも可能です。手続きなどの期間を踏まえ、数カ月から一年程度が猶予期間です。

その後、書類上の引き渡しが完了した段階で、元の所有者は退去しなければなりません。

また、競売で販売された場合、市場価格の7割程度の金額でしか売れないことがほとんどで、売却金額で残債を返済できなければその後も大きな負債を抱えてしまいます。

さらには、競売には登記のための手数料が必要で、金融機関が肩代わりするものの後ほど残債に加算されて請求されます。

そのため、競売を回避するための対応を行い、少しでも不動産を高く手放す必要があるのです。

その対応方法については、後ほど詳しく紹介します。

抵当権が行使されるタイミング

抵当権が行使されるタイミングは、住宅ローンの返済が3〜6カ月程度滞ったときです。

また、この期間は連続した期間である必要はなく、例えば過去に2カ月滞納があった場合、次に滞納すると抵当権が行使される可能性があるので注意が必要です。

ただし、金融機関に相談の上、一時的な減額や返済延長の合意を得られている場合、抵当権の実行は猶予されます。

そのため、ローンを滞納してしまった場合や、滞納する恐れがあれば早めに金融機関へ相談することが大切です。

不動産が差し押さえられたときの対応法

不動産が差し押さえられたとき、最悪のケースは競売に掛けられることです。

競売に掛けられてしまうと、住む家を失うばかりか大きな負債も抱えてしまいます。

そのため、何らかの手段を使って競売を回避する必要があるのです。

実際に、差押通知書が届いてから競売に掛けられるまでの期間は半年から1年ほどの猶予があり、この期間を使って競売を回避可能です。

ここでは、競売を合法的に回避するための対応方法を紹介します。

住宅ローンの一括返済

まず、住宅ローンを一括で返済する方法です。一括返済ができれば、抵当権は消滅し、競売が取り下げられます。

ただ、住宅ローンを一括で返済できる経済状況にある場合はそもそも滞納していないはずなので、あまり現実的ではありません。

自己破産

次に、自己破産という方法があります。自己破産は裁判所を介して債務を整理する手続きで、破産者の財産と債務を清算し、借金をゼロにします。

破産手続きが始まると、破産管財人が財産を管理し、債権者に分配するため、競売手続きは一時中断されます。

しかし、自己破産により家を手放さなければならないので、借金はなくなるものの住居を失うことになります。

住宅ローン特則制度の利用

住宅ローン特則制度を利用する方法もあります。

個人再生手続きの一環であるこの制度は、持ち家を維持しながら住宅ローン以外の債務を整理するためのものです。

民事再生法第197条には以下のように定められています。

（抵当権の実行手続の中止命令等）第百九十七条　裁判所は、再生手続開始の申立てがあった場合において、住宅資金特別条項を定めた再生計画の認可の見込みがあると認めるときは、再生債務者の申立てにより、相当の期間を定めて、住宅又は再生債務者が有する住宅の敷地に設定されている前条第三号に規定する抵当権の実行手続の中止を命ずることができる。２　第三十一条第二項から第六項までの規定は、前項の規定による中止の命令について準用する。３　裁判所は、再生債務者が再生手続開始後に住宅資金貸付債権の一部を弁済しなければ住宅資金貸付契約の定めにより当該住宅資金貸付債権の全部又は一部について期限の利益を喪失することとなる場合において、住宅資金特別条項を定めた再生計画の認可の見込みがあると認めるときは、再生計画認可の決定が確定する前でも、再生債務者の申立てにより、その弁済をすることを許可することができる。引用：民事再生法

この特則を利用するには、保証会社の代位弁済から6カ月以内に個人再生を申立て、申立人が所有し居住している建物であり、抵当権以外の担保にしていないことが条件です。

条件を満たしていれば、競売手続きの中止が命じられる可能性があります。

ただし、住宅ローンは残るので再生計画に基づいて支払いは継続しなければなりません。

任意売却の検討

最後に、「任意売却」を検討する方法があります。

競売手続きが始まった後でも、債権者と交渉し同意を得られれば通常の市場で不動産を売却可能です。

競売よりも高値で売却できる可能性が高く、自宅は手放さなければならないものの、その後の負担を大きく軽減できます。

また、売却後も自宅に住み続けられる「リースバック」という制度もあります。

任意売却やリースバックについてはこちらで詳しく解説しています。

【任意売却に関する記事へのリンクをお願いします】

【リースバックに関する記事へのリンクをお願いします】

抵当権を行使されないための立ち回りが必要

抵当権を行使されないためには、ローン滞納の恐れがある段階で早めに返済計画の見直しを金融機関と相談することが大切です。

しかし、すでに抵当権が行使され住宅が差し押さえられてしまったら、競売を回避する対応を行いましょう。

競売を回避する方法は以下の4つです。

ローンの一括返済
自己破産
住宅ローン特則の利用
任意売却の利用

いずれも専門的な知識が必要なので、弁護士や任意売却を専門とする不動産会社に相談して早急に対応しましょう。