LINEで相談する

任意売却

U

任意売却はローンを滞納していないとできない？

「今はなんとか住宅ローンを支払えているけれど…」

現在は順調に返済できている住宅ローン、しかし将来的な経済的不安から支払い途中の不動産を売却したいという例は少なくありません。そのため不動産を売却する方法の一つである任意売却を行いたいという要望を挙げられる方もいらっしゃいます。

しかし、『住宅ローンを滞納していない状態で任意売却を行うのは難しい』といった話も……。この記事ではその詳細を解説し、任意売却が可能な場合や不可能な場合を紹介します。

目次

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に債権者（融資を受けた金融機関）の合意を得て行う不動産の売却方法です。ローンの残債が残ったままの売却となる上、債権者の許可が必要であるためハードルは高くなりますが、ローン完済に不安がある場合などに任意売却が選択されることが多くあります。またローン返済が滞って競売にかけられてしまうケースに比べて、任意売却を行った場合の方が予想されるメリットも大きいため、実際にローンを滞納してしまう前に任意売却をしてしまいたいという要望も多いのです。

任意売却のメリット

ローン滞納による競売と比較して任意売却には多くのメリットがあり、経済的・精神的な負担を軽減する選択肢ともいえます。

まず市場価格に近い価格で売却できる可能性がある点が大きなメリットです。競売では市場価格を大きく下回る価格で売却されることが一般的ですが、任意売却では比較的高い価格で売却できるため、ローン残債から売却額を差し引いた負担額を減らすことができます。また売却後もローン残債が残る場合、金融機関と交渉して無理のない返済計画を立てることで負担を軽減することも可能です。

そしてプライバシーが守られる点も重要です。原則として競売は公開情報となるため、近隣住民や知り合いなどに状況を知られてしまうおそれがあります。しかし任意売却は通常の不動産取引と同様に扱われるため、精神的な安心感もあるのです。

さらに住宅の引き渡し時期などを調整しやすいという柔軟性もあります。競売では裁判所によって立ち退き日が一方的に決定されますが、任意売却では購入者との交渉によって自身の都合に合わせた引っ越しが可能です。

このような利点から、ローン滞納で競売にかけられてしまう前に任意売却を行いたいという要望も多くあるのです。

任意売却は住宅ローンの滞納なしでもできる

結論から言ってしまえば、『住宅ローンを滞納していない状態でも、任意売却を行うことは可能』です！任意売却は住宅ローンの返済が困難になった際に行う不動産売却の方法としてよく知られていますが、必ずしもローンの滞納が必須条件ではありません。これまでに滞納がなくても、将来的なローン返済が危ぶまれる状況であれば滞納前でも任意売却が可能な場合があります。このような場合は金融機関との交渉によって、不動産の任意売却を行うことが選択肢の一つとなるのです。

任意売却滞納なしでの注意点

実際にローン返済が滞る前に任意売却を行うことは可能です。しかしそのためには様々な条件や注意点があります。それらを以下に紹介します。

滞納なしで任意売却ができるケース

任意売却には金融機関の合意が必要であり、住宅ローンの滞納がなくとも、将来的に返済が困難になる可能性が高いと判断される場合に認められやすくなります。この判断には単に経済的な困窮だけでなく、予測可能な未来における返済能力の低下も判断材料となります。

代表的な例としては、まず収入の大幅な減少です。失業、予期せぬ病気や怪我、離婚による経済状況の変化、あるいは自営業者における事業の失敗などは、いずれも収入の著しい低下を招き住宅ローンの返済を困難にします。また高額な医療費や介護費の発生、予期せぬ事故や災害による出費の増加も家庭の経済状況を悪化させ、ローンの支払いを滞らせる要因となり得ます。

さらに変動金利型住宅ローンの金利上昇や、住宅の老朽化による修繕費用の増加など、経済状況以外の要因も、将来的な返済能力に影響を与えます。このような場合には現状で滞納がなくとも近い将来に返済が滞る可能性が高いと判断され、金融機関との交渉によって滞納前に任意売却を行うことが検討されます。

滞納なしで任意売却ができないケース

検討の余地がある一方で、しかし全ての場合において任意売却が認められるわけではありません。特に以下のような状況では任意売却が困難となる可能性が高まります。

まず住宅ローンの返済にまったく問題がないと判断されるケースです。収入が安定しており将来にわたって返済の見込みが確実である場合、金融機関は任意売却に応じる必要性を認めません。また十分な貯蓄があり、不測の事態にも対応できる経済力が認められる場合も同様です。

そして債権者である金融機関が任意売却に同意しない場合です。金融機関は自らの債権を最大限に回収することを目的とするため、競売に出すことにより多くの回収が見込めると判断すれば、任意売却を認めないことがあります。また債務者の返済計画が曖昧である場合や、金融機関の方針として任意売却に消極的な場合も、同意を得ることは難しいでしょう。さらに不動産の売却見込みが低い場合も大きな障害となります。市場価値が著しく低い、買い手が見つかりにくい、重大な瑕疵がある、権利関係が複雑であるなど、不動産の売却に時間がかかる、あるいは売却自体が困難な場合には、任意売却は現実的な選択肢となり得ません。また共有名義人や連帯保証人の同意が得られない場合も同様に任意売却を妨げる要因となります。不動産が共有名義である場合や連帯保証人がいる場合は関係者全員の同意がなければ売却は成立しません。

いずれのケースでも重要なのは、任意売却を検討する際には早期に金融機関へ相談することです。金融機関は債務者の現状と将来の返済計画を慎重に評価して任意売却の可否を判断するため、具体的な返済計画を示すことが不可欠です。また任意売却は複雑な手続きを伴うため、不動産業者や弁護士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを得ることも重要です。

まとめ

住宅ローンを滞納していなくても任意売却を行うことは不可能ではありません。

しかし現実的には金融機関との合意形成、売却活動の難航、ローン残債問題などにより、任意売却を行うにはさまざまな困難が立ちはだかります。さらに関係者との調整、任意売却にかかる諸費用（仲介手数料、税金など）によって精神的・経済的な不安も軽視できません。

住宅ローンの返済に不安が生じた際は、まずは早期に金融機関や不動産業者などの専門家に相談しましょう。