任意売却によって売った家を買い戻す方法

住宅ローンの返済が困難になったとき、競売を避けるための手段として検討されるのが「任意売却」です。任意売却によって自宅を手放したあとでも事情が許せばその家を買い戻したいと希望するかたも多く、正当な手順を踏めば再び自分の所有物として住み続けることができる可能性があります。

しかし買い戻しを実現するためには、売却の段階から計画的に準備をしておくことが不可欠です。ここでは任意売却した家を買い戻すための具体的な方法や流れ、成功させるためのポイントを解説していきます。

そもそも売却した物件の買い戻しはできるのか？

結論からいうと、任意売却した物件を買い戻すことは可能です。ただし誰でも簡単にできるわけではありません。買い戻しを実現するための主な方法としては、「親族に購入してもらう方法」と「リースバックを利用する方法」の2つが挙げられます。

親族に購入してもらう方法は、親子間売買や親族間売買とも呼ばれ、自分の代わりに親や子ども、兄弟などの親族に家を購入してもらうものです。その後、生活が安定してから、その親族から家を買い戻すという流れになります。

もうひとつがリースバックという仕組みを利用する方法です。リースバックは投資家や不動産会社などの第三者に家を買い取ってもらい、自身は買主と賃貸借契約を結んで家賃を支払いながら住み続ける仕組みです。そして、将来的にその家を買い戻す約束をあらかじめ取り付けておくことが重要です。

どちらの方法も売却先との合意や協力が不可欠であり、とくに買い戻すときの条件などを明確にした契約を結ぶ必要があります。

リースバックの仕組み

リースバックは自宅を売却して資金を得たあとも、賃貸としてそのまま住み続けることができるサービスです。

まず、所有者とリースバック会社（買主）との間で不動産売買契約を締結し、家の所有権を移転します。これにより所有者はまとまった売却代金を得ることができます。それと同時に、新しい所有者（貸主）となったリースバック会社と賃貸借契約を結びます。売却後は、毎月定められた家賃を支払うことで、引っ越しをすることなく、これまでと同じ家に住み続けることが可能になります。

固定資産税やマンションの管理費などの維持費は新しい所有者が負担することになるため、住居に関する支出を家賃に一本化できるという利点もあります。将来的に経済状況が改善した際には、あらかじめ結んだ契約にもとづいて、その家を買い戻すことも可能です。

再売買の予約と買い戻し特約とは

リースバックを利用して将来の買い戻しを約束する方法として、「買い戻し特約」と「再売買の予約」という2つの契約形態があります。

「買い戻し特約」は民法で定められている権利で、不動産の売買契約と同時に「将来、売主が代金などを支払うことで、その不動産を取り戻せる」という内容の特約を付けるものです。この特約は不動産登記簿に記載することも可能で、第三者に対しても買い戻しの権利を主張できます。ただし、買い戻しができる期間は最長で10年と定められています。

一方「再売買の予約」は、将来のある時点で再び売買契約を成立させることを事前に約束するものです。買い戻し特約と比べて、契約内容の自由度が高いのが特徴です。たとえば、特約を結ぶタイミングは売買契約と同時でなくてもよく、当事者の合意があればあとから設定することもできます。買い戻し時の価格も、予約の時点ではなく実際に買い戻す際に決められるなど、柔軟な設定が可能です。

どちらの契約を選ぶかは、売却時の状況や買主との交渉によって決まりますが、買い戻しの意思がある場合は、口約束で済ませず、必ず書面で契約内容を明確にしておくことがトラブルを防ぐうえで重要です。

リースバックと買い戻しの流れ

任意売却でリースバックを利用し、将来的に家を買い戻すまでの一般的な流れは以下のようになります。

１．債権者（金融機関）への相談と合意
住宅ローンが残っている場合、まずはローンを借りている金融機関（債権者）に任意売却をしたい旨を伝え、同意を得る必要があります。

２．リースバック会社の選定と査定
任意売却に対応しているリースバック会社を探し、物件の査定を依頼します。複数の会社に相談し、買取価格や家賃、買い戻し条件などを比較検討することが大切です。

３．売買契約と賃貸借契約の締結
リースバック会社との間で、売却価格や家賃などの条件に合意できれば、不動産売買契約と賃貸借契約を同時に締結します。このとき、将来の買い戻しに関する特約や予約も契約に含めます。

４．決済と所有権移転
売買契約にもとづき、売却代金が支払われます。この代金は住宅ローンの返済に充てられます。同時に、家の所有権がリースバック会社へ移転します。

５．賃貸としての居住開始
所有権移転後は、賃貸としてその家に住み続け、毎月家賃を支払います。

６．買い戻しの実行
契約で定められた期間内に、経済状況が整えば、買い戻しの権利を行使します。あらかじめ決められた価格（または再設定した価格）を支払い、再び家の所有権を取り戻します。

買い戻しができなくなるケース

リースバック契約を結んでいても、必ず買い戻しができるとは限りません。以下のようなケースでは、買い戻しが困難になったり不可能になったりすることがあります。

家賃の滞納

リースバック期間中に家賃の支払いを滞納してしまうと、賃貸借契約の違反とみなされ、契約を解除される可能性があります。賃貸借契約が終了すると買い戻しの権利も同時に失われることが一般的です。

買い戻し資金の不足

買い戻しの際にはまとまった資金が必要です。買い戻し価格は売却したときの価格に諸経費などが上乗せされるため、売却価格よりも高くなることがほとんどです。買い戻しのための資金を準備できなければ、権利を行使することはできません。

リースバック会社の倒産

契約相手であるリースバック会社が倒産した場合、買い戻しの権利が保証されないリスクがあります。会社の経営状況によっては買い戻しを急かされたり、物件が第三者に売却されたりする可能性もゼロではありません。そのため、契約前の会社選びが非常に重要です。

買い戻しのためのローンが組めない

任意売却は住宅ローンの滞納が原因となるケースがほとんどのため、一般的には信用情報機関に事故情報が登録されている状態です。この情報が登録されている期間（多くは5年〜10年）、新たに住宅ローンを組むことはきわめて困難になります。自己資金で買い戻しができない場合は、これが大きな障壁となります。

任意売却における買い戻しの疑問

ここでは買い戻しの実現可能性や資金面に関する疑問についてお答えします。

物件の買い戻しは現実的なのでしょうか？

任意売却後の買い戻しは不可能ではありませんが、簡単な道のりではないのが実情です。最大の課題は、買い戻し資金の準備です。前述のとおり買い戻し価格は売却時よりも高くなる傾向にあり、さらに買い戻しのためのローンを組むことが難しいからです。親族に協力してもらう場合でも、その親族が住宅ローンを組む際に金融機関の審査が厳しくなることがあります。

また、任意売却をしても住宅ローンが完済できずに残債が残った場合、その返済も続きます。返済額は債権者との交渉次第で月々数千円から数万円程度に設定されることが多いですが、リースバックの家賃と合わせて支払い続ける必要があります。

これらの点を踏まえると、買い戻しを実現するには安定した収入の確保と計画的な資金準備が不可欠であり、すべての人にとって現実的な選択肢とはいえない側面があります。

買い戻しの際にローンは組めるのでしょうか？

任意売却をした本人が買い戻しのための住宅ローンを新たに組むことは、きわめて難しいといわざるを得ません。住宅ローンの滞納という金融事故の記録が信用情報から消えるまでには、5年～10年ほどの期間がかかるといわれています。

そのため買い戻しを検討する際は、自己資金でまかなうか、ローンを組まずに協力してくれる親族を探す、あるいは信用情報が回復するまで待つ、といった方法を考える必要があります。ノンバンク系のローンなど、審査基準が異なる金融商品を検討する方法もありますが、金利が高いなどのデメリットも考慮しなければなりません。

買い戻しを行うために

任意売却で家を手放したあとでも、リースバックを利用して自宅に住み続け、将来的に買い戻すという道は残されています。しかし、買い戻し価格が売却時より高くなることや、新たなローンを組むのが困難であるなど、その道のりは平坦ではありません。この買い戻しを実現するには、家計を再建して家賃を滞りなく支払い続けることが大前提です。それに加え、信頼できるリースバック会社を選び、具体的な資金計画を立てて着実に準備することが不可欠といえます。専門家のアドバイスも受けながら、リスクを理解したうえで慎重に計画を進めること。それが、再び「自分の家」を取り戻すための鍵となるでしょう。