任意売却

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任意売却とリースバックは併用できる?注意点も解説

ローンの返済が難しくなり、任意売却を選択したあと、場合によってはリースバックで今の家に住み続けられる可能性があります。

この記事では、リースバックと任意売却について説明し、併用するメリットやデメリットについて解説します。

任意売却とリースバック

まずは、任意売却とリースバックについてそれぞれ説明します。

任意売却

原則として、住宅ローンの支払いが滞ると債権者である金融機関や保証会社は抵当権を行使し、裁判所によって不動産は差し押さえられます。

その後競売にかけられるのですが、競売では不動産相場の5〜7割程度の金額でしか販売できません。

そのため、不動産を手放した後も多額の残債を抱えることとなり、その後の生活も苦しくなります。

任意売却は、抵当権をもつ債権者の同意の元に不動産を販売する方法で、通常の相場と同程度の金額で販売することも可能です。

また、ある程度の幅をもった交渉も可能で、売却後の残債を無理のない範囲で分割払いにできるケースがあります。

利用するためには、専門の不動産会社に相談し債権者と交渉します。

リースバック

当然ですが、不動産を売却したあと、本来その家に住み続けることはできません。

しかし、リースバックを利用することで、今の家にそのまま住み続けることが可能です。

リースバックは、不動産の買主がそのまま貸主になることで可能となる仕組みです。

貸主は誰でも構いませんが、一般的にはリースバックを扱う不動産会社に売却し、買主と賃貸借契約を結びます。

売却後も引越しをしなくて良いので、引越し資金も不要ですし、愛着のある家にそのまま住み続けられることが特徴です。

任意売却とリースバックが併用できるケース

任意売却とリースバックを併用できるケースについて解説します。

リースバック会社へ売却する

任意売却とリースバックを併用するためには、リースバックを扱う会社に自宅を売却する必要があります。

債権者の合意をえてリースバック会社を通じて売却することで、リースバックを選択可能です。

一方、競売で手放してしまった場合、落札者はわからないためまずリースバックを利用できません。

引き続き住むことは難しいため、借金返済後も住み続けたい場合には、任意売却を選ぶことが現実的です。

ただし、任意売却物件を取り扱わないリースバック会社もあるので業者選定の際は注意して選びましょう。

賃貸借契約を結ぶ

債権者の合意を得ることができたら、リースバック会社もしくは買主と売買契約と賃貸借契約を結びます。

ただし、任意売却後も残債が残る場合は、その返済とリースバックの家賃を支払い続ける必要があり、支払いが二重になるため、負担も大きくなります。

任意売却後の残債返済は、交渉によっては毎月の負担を抑えられますが、支払いが難しくなる場合、他の家賃の安い物件に引っ越した方が賢明です。

任意売却とリースバック併用のポイント
売却には債権者の合意が必須リースバックを扱う会社の選定売買契約と賃貸借契約の締結売却後の生活予算と要相談

任意売却とリースバックを併用するメリット

任意売却とリースバックは相性がよく、併用にはメリットもあります。

オーバーローンでも売却できる

通常、不動産は売却価格が住宅ローンの残債に満たないと売却できません。

この状態を「オーバーローン」といいます。

しかし、任意売却では、債権者が同意すれば売却可能です。

さらにリースバック会社が物件を買い取ることで、債権者に同意を得やすい価格で売却でき、オーバーローン状態でも円滑に売却手続きが進められます。

愛着のある家に住み続けられる

リースバック最大のメリットは、今の家にそのまま住み続けられることです。

慣れ親しんだ環境を維持できるので、売却後の生活も安定しやすいでしょう。

特に、子どもの学校や職場が近いなどの理由で引っ越しを避けたい場合には、リースバックは検討されます。

また、引越し費用を節約できることもメリットです。

将来的に買い戻しも可能

本来、リースバックの「バック」とは買い戻しを指します。

将来的に家計が回復し、再び住宅を所有する余裕ができた際には、契約によってはリースバック会社から買い戻すことが可能です。

任意売却とリースバックを併用するデメリット

任意売却とリースバックの併用にはいくつかデメリットもあります。

相場よりも売却価格が安い

任意売却は通常の不動産売買とほぼ同じ金額で販売できるものの、リースバックを併用することで相場よりも安い価格で手放すことになります。

リースバック会社が買い取りを行う際には、通常の市場価格よりも低い金額で買い取ることが一般的で、相場の7割から9割程度の金額になります。

債務者は本来得られるべき売却額よりも低い価格で物件を手放さざるを得なくなるので、結果的に残債が増え、その後の生活の負担が大きくなります。

住宅の利用が制限されることも

リースバックを利用する際、物件の所有権はリースバック会社に移行します。

そのため、以前は自由に利用できていた住宅に関しても、リースバック会社の規約やルールに従う必要が出てきます。

例えば、改装やリフォームが自由に行えなくなったり、ペットの飼育が制限されたりすることもあるかもしれません。

また、賃貸借契約の条件によっては、契約期間が限られている場合や家賃の増額が定められる場合もあります。

任意売却とリースバックが必要な事例

任意売却とリースバックが併用されるケースを2つ紹介します。

生活への影響を最小限にしたい

競売は公に行われるため、近所に知られる可能性が高いですが、任意売却は通常の不動産取引と同様に扱われるので、近隣住民に知られることなく売却手続きを進めることができます。

さらに、リースバックを利用することで、そのまま同じ家に住み続けられるため、引っ越しの必要もなく、近所に不審に思われることもありません。

プライバシーを守りながら、経済的な問題を解決可能です。

相続の手段の一つとして

高齢者が自宅を子どもに残したいと考える場合、任意売却とリースバックを選択する人もいます。

リースバックを利用することで、高齢者は住み慣れた自宅に住み続けることができ、将来的に、リースバックの買い戻しオプションを利用して、子どもが自宅を買い戻すことも可能です。