債務整理すると自宅はどうなる？失わないための方法も

借金の返済が困難になったとき、債務整理をおこなうことは生活を再建するための有効な手段です。しかし住宅ローンが返済中である自宅をお持ちの方にとっては、「債務整理をすると家を失ってしまうのではないか」という不安はとても大きいものでしょう。

この記事では、債務整理の各手続きで持ち家がどう扱われるのか、そして家を手放さずに済む方法、もしやむを得ず手放す場合でもより良い条件で売却する方法についてわかりやすく解説します。

住宅ローンがある場合の債務整理

債務整理は、法的な手続きや交渉を通じて借金の負担を軽減し、生活の再建を目指すための制度です。これには、おもに「任意整理」「個人再生」「自己破産」という3つの方法があります。住宅ローンを返済中にこれらの手続きをおこなう場合、どの方法を選択するかによって、持ち家の運命は大きく左右されます。

たとえば、交渉相手を選べる「任意整理」であれば、住宅ローンをそのまま支払い続けることで家を残せる可能性があります。また、裁判所の手続きである「個人再生」には、家を守るための特別な制度（住宅ローン特則）が用意されています。一方で「自己破産」は借金の支払い義務が原則として免除される強力な手続きですが、その代償として持ち家を含む高価な財産は手放さなければならないのが基本です。

このように、それぞれの手続きには異なる特徴とルールがあります。ご自身の借金の総額や収入の状況、そして「家をどうしても残したい」という希望の強さなどを総合的に考慮し、どの手続きがもっとも適しているのかを慎重に判断することが、後悔のない解決への第一歩となります。

任意整理の場合

任意整理は、裁判所を介さずに、弁護士などが代理人となって金融機関などの債権者と直接交渉する手続きです。この手続きの大きな特徴は、交渉する相手（債権者）を選べる点にあります。そのため、住宅ローンを組んでいる金融機関を交渉の対象から外し、他の借金だけを整理対象とすることが可能です。これにより、住宅ローンはこれまでどおり返済を続け、持ち家に住み続けることができます。

住宅ローン特則とは？

住宅ローン特則（正式名称：住宅資金特別条項）は、個人再生という手続きの中で利用できる、持ち家を守るための特別な制度です。

そもそも個人再生とは、裁判所に申し立てをおこなって再生計画の認可決定を受けることで、借金の総額を大幅に（およそ5分の1から10分の1程度に）圧縮し、その金額を原則3年間（最長5年間）で分割して返済していく手続きです。この手続きだけでも借金の負担は大きく軽減されますが、住宅ローン特則を利用しない場合、住宅ローンも整理の対象となり、債権者によって担保権が実行され、家が競売にかけられてしまうリスクがあります。

そこで活用されるのが「住宅ローン特則」です。この特則を利用すると、住宅ローンだけを個人再生の手続きから除外し、これまでどおり、もしくは返済スケジュールを一部変更（リスケジュール）して支払いを続けることができます。その一方で、消費者金融からの借入れやカードローンなどが原因の借金は再生計画にもとづいて大幅に減額されるため、「家を守りながら、他の借金を整理して生活を立て直す」という両立が可能になるのです。

ただし、この特則を利用するためには、法律で定められた以下の条件をすべて満たす必要があります。

・住宅の購入や新築、リフォームのために組んだローンであること

・申立人自身が所有し、居住している建物であること（床面積の2分の1以上が居住用であること）

・住宅ローン以外の担保権（抵当権など）が設定されていないこと

・保証会社による代位弁済がおこなわれている場合、代位弁済から6ヶ月以内に個人再生を申し立てていること

住宅ローン特則は、持ち家を手放したくない方にとって非常に強力な制度ですが、手続きが複雑であり、すべての条件を満たしているかを正確に判断するには専門的な知識が不可欠です。

自己破産の場合は自宅は残せない

自己破産は、裁判所に支払い不能であることを認めてもらい、借金の支払い義務を原則すべて免除してもらう手続きです。その代わり、持ち家や車などの高価な財産は処分して現金化し、債権者への配当に充てられます。そのため自己破産を選択した場合、原則として自宅を残すことはできません。住宅ローンが残っている場合はもちろん、すでに完済している場合でも、一定以上の資産価値があると判断されれば処分の対象となります。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、融資を受けている金融機関（債権者）の合意を得て、自らの意思で持ち家を売却することです。家の売却価格が住宅ローンの残高を下回る「オーバーローン」の状態でも、金融機関の許可を得て売却を進められるのが特徴です。競売にかけられる場合に比べて市場価格に近い価格で売却できる可能性が高く、また引っ越しの時期などについても買主と柔軟に交渉しやすいという利点があります。

自宅に住み続けられるリースバック

「リースバック」とは所有している自宅を不動産会社などの第三者に一旦売却し、その後、売却した相手と賃貸借契約を結ぶことで、家賃を払いながら同じ家に住み続ける方法です。自宅を売却してまとまった資金を得ながら、住環境を変えずに生活を続けられるのが大きなメリットです。将来的にその家を再び買い戻せる「買戻し特約」が付くこともあります。任意売却と組み合わせておこなわれることも多い手法です。

弁護士や任意売却に強い不動産会社に相談

債務整理を検討していても、手続きの選び方や工夫によっては、持ち家を手放さずに済む可能性があります。任意整理や個人再生の住宅ローン特則の利用がその代表的な例です。また、やむを得ず家を手放す場合でも、競売を避けてより有利な条件で売却できる任意売却という選択肢もあります。

どの方法が最善かは、借金の総額、収入、住宅ローンの残高など、個々の状況によって異なります。まずは弁護士などの専門家に相談し、ご自身にとって最適な債務整理の方法を確認しましょう。そのうえで家の売却を検討する際には、任意売却やリースバックに詳しい不動産会社に相談することが、納得のいく解決への近道です。