借金返済のため不動産売却で得たお金は税金はどうなるのか？
不動産を手放す際にはいくらで売却できるかも気になるところですが、売却によって税金がいくらかかるか、ということも考える人も多いはずです。
不動産を売却する際には金額も大きくなるので、かかる税金も大きくなるという懸念があります。
そこでこの記事では、不動産売却時に発生する税金や、非課税になる例について解説していきます。
不動産売却時に発生する譲渡所得税
不動産を売却することで得られる利益は、法律上「売却利益」と見なされ、その金額に応じて譲渡所得税が課税されます。この税金は一般的に「不動産譲渡所得税」と呼ばれます。
不動産譲渡所得税は、借金の返済や税金、公共料金の支払いなど、あらゆる目的で不動産を売却した場合にも課税されます。
つまり、住宅ローンの返済やキャッシングの返済、カーローンの返済など、どのような目的であっても売却利益が発生すれば課税対象です。
不動産の売却に伴う譲渡所得税の税率は、売却する不動産の所有期間に応じて異なります。所有期間が5年以下の場合は、「短期譲渡所得」と見なされ、税率は39.63％（所得税 30.63％ 住民税 9％）となります。
一方、所有期間が5年を超える場合は、「長期譲渡所得」と見なされ、税率が20.315％（所得税 15.315％ 住民税 5％）となります。
なお、この税率には復興特別所得税が加算されています。
参考：国税庁
したがって、借金返済を目的として不動産を売却する際にも、その売却利益に対する譲渡所得税の支払いも考慮する必要があります。
税金が非課税になる特例
不動産売却における不動産譲渡所得税は、借金返済のための売却である場合、特別な条件下では非課税となる特例が設けられています。
- 保証人としての借金返済の場合
不動産売却による借金返済が、保証人として行われる場合は、不動産譲渡所得税が非課税となります。家族だけでなく他人の保証人や事業経営者が会社の保証人となっている場合にも適用されます。
- 債務超過による強制換価手続きの執行が避けられない場合
債務超過状態で財産の売却が避けられず、かつ売却益が一切手元に残らない場合は、譲渡所得税が非課税となる特例があります。債務超過とは、返済額が総資産を超える状況を指し、強制執行による競売や破産手続きが不可避な状況を指します。
ただし、これらの特例は売却時点の経済的状況によって判断されます。専門的な知識も必要なので、税理士や専門家に相談し、アドバイスを受けることをおすすめします。
課税対象でも税金がかかることはほぼない
ただし、不動産の譲渡所得税は、原則として全ての不動産売却に課税されるものの、マイホームの売却には3,000万円の特別控除が用意されています。実際に住んでいるマイホームの売却において、課税対象となる売却益から最大3,000万円までが控除されます。
この控除はマイホームとして居住している不動産にのみ適用され、別荘などの娯楽用の不動産や、控除を受ける目的で入居した場合には適用されません。
また、この控除は自動的に適用されるものではないため、確定申告が必要です。確定申告の際には、譲渡所得の内訳書を提出する必要があります。
特別控除を受ける場合、税理士に依頼することが望ましいですが、自己申告する場合は国税庁の情報を参考に手続きを行います。
以上のことから、マイホームを売却する場合に限って、実際には課税対象となる売却益から税金がかかることはないケースがほとんどです。
不動産売却に関しての注意点
前提として、不動産の売却を検討した際、ローンの返済が完了していなければ、借入先である金融機関が所有している「抵当権」を考慮しなければいけません。
抵当権とは、貸し手である銀行などの金融機関が貸し付けたお金の返済保証として、借り手が所有する不動産を担保とする権利のことです。
住宅ローンや不動産担保ローンなどの借入の際に、その不動産を担保として貸し手は抵当権を得ます。
抵当権を設定することで、貸し手は借り手が返済義務を果たせない場合に、その不動産を差し押さえて競売にかけることが可能になります。抵当権によって、貸し手は返済を保証すると同時に、万が一の場合に不動産を回収する手段を確保しています。
抵当権が設定されていると、不動産は所有者が自由に売却できません。そのため、以下の方法でローンの完済または売却の許可を取る必要があります。以下は抵当権を踏まえた、不動産売却の方法です。
返済後に売却する
基本的には、不動産を売却する際には自己資金で残りのローンを完済した後に売却します。不動産の売却には時間がかかることが多いため、先に完済をしておくことで利子などの支払いを削減できます。
売却益で返済する
売却益を使ってローンの返済が可能であれば、不動産の売却は可能です。売却前に不動産の査定を受け、売却金額がローンの残高を超えるかどうかを確認します。ローンの残高は一括返済するタイミングによって利子などが変わるため、事前に借入先に残高を確認して算出します。
任意売却を申し入れる
売却益でローンを完済できない場合、自身の持ち家であっても売却できない場合があります。この場合、借入先である金融機関に「任意売却」を申し入れます。任意売却は金融機関の許可を得て行われる不動産の売却方法で、競売よりも高く自由に売却できます。ただし、信用情報期間に事故履歴として残るため、利用する際には任意売却に強い不動産会社に相談することをおすすめします。
不動産売却・税金に関する疑問
不動産の売却は、人生において何度も行うという人は少なく、ほとんどの人は初めての経験です。
そのため、不動産売却や付随する税金に関して疑問ができたとき、まずは情報を集めることが大切です。
おそらく、多くの人はインターネットで検索してこの記事にたどり着いたかと思いますが、ネットを利用しての情報収集も今の時代は有効な手段です。
ただし、誤った情報も記載されていることもあるので、事実確認も行う必要があります。
不動産の購入時に借入を行った契約書の確認や、借入先である金融機関への問い合わせも行い、現在残っている借入額や売却によって得られる利益について確認しておきます。
自己資金と利益を合わせても、残りのローンを完済できない場合は、任意売却を行うこととなります。
任意売却は、個人での交渉は難しいので任意売却に強い不動産会社に問い合わせることが一般的です。
