不動産ローンを延滞しないと任意売却できないのか？任意売却の専門家が解説

任意売却について調べると「不動産ローンを滞納しないと任意売却ができない」というルールを目にします。

確かに任意売却は、基本的には不動産ローンを滞納してから行うことがほとんどです。

しかし、任意売却を行う人には様々な事情があります。

そこで、この記事では不動産ローンを延滞しないと任意売却ができないのか？という疑問に答え、任意売却までの流れを解説していきます。

延滞しないと任意売却はできない？

住宅ローンの返済がまだ滞っていない状態で、任意売却することは可能なのでしょうか。

結論から言うと、できません。

通常の不動産売却で残っているローンを一括返済できるのであれば問題ありませんが、逆に残っているローンの方が大きく、売却しても残債が残ってしまう場合は基本的にその不動産を売却できません。

例外として、残債を残すかたちで売却する方法がいわゆる「任意売却」ですが、任意売却をするためにはローンの返済を滞納する必要があります。

ローンの返済を止めることは、まだ滞納をしていなければ抵抗があるかと思いますが、任意売却を希望する場合は必要な工程です。

ただ、不動産の売却価格とローン残債から今後の返済の見通しが立てば、金融機関との交渉で抵当権を抹消する同意が得られることもあります。

住宅ローンを遅滞なく返済していれば、金融機関との信頼関係が構築されている状態であると言えます。信頼関係のもと、事前に任意売却の相談を行うことでスムーズに交渉を進められます。

もちろん、金融機関としてはこのままローン完済まで返済を続けてほしいと考えるため、ローンの返済が続けられる見込みがあれば任意売却に同意してくれません。

ただし、病気などで働けなくなってしまった場合や、リストラや失業などで収入が下がってしまって今まで通りの返済ができなくなりそうな場合、金融機関にそのことを説明することで、任意売却に同意される可能性もあります。

なぜ滞納が必要なのか？

通常、住宅ローンがまだ滞納していない状態で銀行に任意売却を相談しても、一括返済ができない場合は売却を認めてもらえません。なぜなら、銀行はローンの返済が滞ることなく、完済まで返済されることを望んでいるからです。

銀行側としては、将来的な金利収入を確保するため、完済までローンの返済を継続してほしいというのが本音です。

したがって、不動産を売却して一括返済されると、将来の金利収入が得られなくなります。

また、住宅ローンは自宅を担保に資金を貸し付けていますが、任意売却で残債が残る場合、その担保が失われ、銀行の回収リスクが高まります。

そのため、銀行は基本的に任意売却を認めません。任意売却を行うためには、ローンの返済を滞納して期限の利益を喪失する必要があります。期限の利益を喪失すると、住宅ローン契約が解除され、残っているローンが一括請求されます。

通常は5〜6ヶ月の滞納で期限の利益が喪失し、銀行は任意売却を認めるようになります。

保証会社が間に入っている場合、保証会社が債務者に代わってローンの一括返済を行います。この場合、任意売却を行うには実際には保証会社との交渉も必要になります。

つまり、住宅ローンの滞納がない状態でもルール的には任意売却は可能ですが、それを実現するためには滞納が必要になるのです。

滞納から任意売却までの流れ

不動産ローンを滞納してから、任意売却を行うまでの流れを見ていきましょう。

利益喪失までの期間（ローン滞納開始から5〜6カ月）

住宅ローンの返済を滞納し続けることで、期限の利益を喪失し任意売却の交渉が可能になります。およそ5〜6ヶ月の滞納が条件になります。

代位弁済（利益喪失から1〜2カ月）

期限の利益を喪失すると、保証会社が代わりにローン残債を一括返済します。これを代位弁済と呼びます。代位弁済が行われると、債権の回収は保証会社に移ります。

任意売却の交渉、手続き（代位弁済から2週間〜1ヶ月）

代位弁済後、任意売却の交渉を開始します。まず、不動産会社や専門家に任意売却の申し出を行い、不動産の査定を受けます。その後、販売価格を決定します。

販売活動（2〜6カ月）

決定した販売価格で不動産を市場に出し、買い手を探します。買い手を見つけるまでに2カ月から半年ほどの時間がかかるのが一般的です。

契約、引渡

買い手が見つかり、売買契約が成立したら、不動産の引き渡し手続きを行います。不動産の引き渡しと同時に、残債などのローンの清算も行われます。

滞納することのデメリット

任意売却の交渉を進めるためには、不動産ローンの滞納が必要になるものの、滞納することでデメリットも発生します。

信用情報に傷が入る

住宅ローンの滞納は、信用情報機関に登録され、信用情報に悪影響を与えます。将来の借入やクレジットカードの利用に影響を及ぼす可能性があります。

銀行から督促がくる

不動産ローンを滞納した場合、銀行から支払いを促す電話や督促状が届くことがあります。個人差はありますが、人によっては精神的な負担が生じ、ストレスや不安を感じることもあるでしょう。

口座が凍結される

不動産ローンを滞納すると、返済を行っていた口座が凍結されることも考えられます。他の支払いや生活費の管理にも影響を与えます。

連帯保証人にも請求される

不動産ローンに連帯保証人がいる場合、連帯保証人にも債務の支払いを求められる可能性があります。連帯保証人は借り手と同等の責任を負うため、滞納が続くと連帯保証人の信用情報にも悪影響が及びます。

相談を早急にすることのメリット

現段階でローンを滞納していなくても、滞納することがわかっていれば早めに任意売却を検討することで得られるメリットもあります。

例えば、住宅ローンの返済が困難になる前に相談することで、選択肢に幅が生まれます。金融機関に返済プランの調整を相談したり、別の金融機関で住宅ローンを借り換えたりすることで、返済の負担を軽減できる可能性もあります。

また、ローンの残債よりも不動産の市場価格が高いアンダーローンの場合、リースバックによって住宅ローンを完済し、そのまま自宅に住み続けることも可能です。

滞納をしていなければ、任意売却の交渉はうまくいきませんが、早めに動くことも大切です。