住宅ローンの支払いが厳しくなったら？ 対応方法を分かりやすく解説
コツコツ返し続けていた住宅ローン。しかし、ライフプランの変更によって返済が厳しくなったと言う人も少なくありません。
そんなとき「ローン残があっても不動産は売却できるのか？」「売却方法はどうしたら良いのか？」と考える人もいるでしょう。
そこでこの記事では、住宅ローンの支払いが厳しくなったとき、不動産を売却する際の対応方法についてわかりやすく解説していきます。
ローン残がある不動産をできるだけ高く売却するコツについても解説するので、最後までご覧ください。
住宅ローンの返済が厳しくなったら
引っ越しや離婚、事業の閉鎖、長い人生の中には計画通りにいかないことも度々起こります。
そんなとき、場合によってはローンの支払いが難しくなり不動産を手放す必要があるかもしれません。
しかし、現在の住居を変えたくない場合、まずは借入を行った金融機関に相談することが大切です。
金融機関としても返済がとどこおると困るので、返済計画の見直しなど様々な相談に乗ってくれます。
しかし、金融機関に相談してみて、改めてローンの返済が難しければ、今持っている不動産を売却する必要があります。
ローン残のある不動産売却は可能？
しかし、まだローンが残っている場合不動産の売却は可能なのでしょうか？
結論からお話しすると、ローン残のある不動産でも売却はできます。
ただし以下の3つの点に注意が必要です。
- ローン残債の確認
- ローン残債が完済できる
- 抵当権の抹消
ローンの残っている不動産を売却するには、住宅ローンの借入金を全額返済し、金融機関に対する債務をゼロにする必要があります。
売却代金でまかなうか、もしくは蓄えがあるのであれば繰上げ返済を行い、ローン残高を減少させることで、従来の利息の負担を軽くできます。
基本的な売却の手順は以下の通りです。
- 売却価格の決定
- 売買契約と料金の受領
- ローン返済
次に、抵当権の抹消を行います。
抵当権とは債務者が返済できなくなった場合に、債権者が担保とした土地や建物をもって弁済を受ける権利のことをいいます。
住宅ローンを組んだ場合は、金融機関が抵当権を所有しているのでこれを抹消する手続きを行って、不動産の所有権を精算します。
抵当権抹消の手順は以下の通りです。
- ローンを組んだ金融機関で必要な書類の受け取り
- 司法書士に抵当権抹消手続きの依頼
※当社では司法書士とも提携を行っており一気通貫に対応が可能です。 - 登記完了の確認
以上の手続きを踏むことで、ローン残債のある不動産を売却することが可能です。
不動産売却の前にやること
ここでは、売却を進める前にやっておくべきことを解説します。
1. ローン残債額を確認する
不動産の売却を決めたら、まずは現在の正確なローン残債を調べることから始めます。
自分でローン残債を確認する方法は以下の通りです。
- 金融機関から送付される残高証明書の確認
- インターネットバンキングでの照会
- 住宅ローン契約時の返済予定表の確認
- 金融機関に問い合わせる
不動産の売却を検討する際には、まずは金融機関に相談することが多くなります。そのため、残債についても合わせて確認しておきましょう。
2. 売却価格を調査する
ローン残債を把握したら今度は売却価格を調査してみましょう。
不動産の適切な相場と金額を知って、売却時に後悔が残らないようにします。
売却価格は、インターネット上で提供されている、一括査定サービスを使って気軽に調べることが可能です。
査定を依頼した会社に絶対に売却しなければならないわけではないので、複数社に見積もりを依頼し、おおよその相場感や条件の良い取引ができる企業を把握します。
もちろん査定価格は、あくまでも予想価格なので売却を保証する価格ではありません。
ローン完済に向けて、「これなら返済できそうだ」「売却しても完済は難しいかも」とおおよその計画を立てることが大切です。
3. 返済計画を立てる
1で調べたローン残債と、2で調べたおおよその売却価格を合計して、完済できるかどうか計算を行います。
ローン残債 – 査定額＝売却益
ローン残債や査定額によっては、完済した後も売却益が残る可能性もあります。
売却益が出ることを「アンダーローン」といい、不動産を売却する上で望ましい状況です。
一方、ローン残債が査定額を上回り、売却代金で完済できないことを「オーバーローン」といいます。
売却益がマイナスになる場合は、自己資金で補填して完済するか、新たに新しい家に住み替える場合「住み替えローン」を利用します。
住み替えローンとは、新たに購入する不動産の住宅ローンに対して、オーバーローンとなった売却損益を上乗せして返済する方法です。
ただ、借入額が大きくなるので金利が高くなったり、審査が通りにくかったりすることがあります。
新しく不動産を購入しない、住み替えローンの審査が通らなかった場合は「任意売却」を検討します。
任意売却とは
試算の結果アンダーローンとならずローン残債が完済できない場合、住み替えローンの審査が通らない場合は、無理に売却を進める必要はありません。
しかし、やむを得ない事情でどうしても不動産を手放したいという際には「任意売却」を利用します。
任意売却とは、ローン残債の有無に関わらず、金融機関の持つ抵当権を不動産会社の仲介により抹消してもらう手続きのことです。
債務者が住宅ローンを払えなくなった場合、債権者である金融機関は担保にしている土地や建物を競売にかけ、換金する権利があります。
競売にかけられると、その物件は市場相場よりもはるかに安い金額で売られることがほとんどで、債務者は住まいを失い、さらにはローン残債を背負うことになってしまいます。また、競売にかけられた不動産の情報は公開されるので、周囲に競売にかけられた事実を知られてしまうこともあります。
しかし、任意売却をすれば、市場相場に近い価格で売却できることもあります。
任意売却のメリットは以下の通りです。
- 市場相場に近い価格での売却
- 情報が公開されない
- 債権者との交渉が可能
任意売却は、競売のデメリットである「低価格での売却」や「情報の公開」を避けることができ、法律に強い不動産会社を仲介して行うため、債権者とのあらゆる交渉が可能になります。
例えば、住宅を手放した後も賃貸物件として住み続けることが可能になったり、引っ越し代金を売却代金から出してもらえたり、といったケースもあります。
もちろん、任意売却を行ったからといって、ローン残債がすべてなくなるわけではありません。
ただ、売却後のローン残債の毎月の支払いに関しても交渉が行われるので、毎月の負担を抑えることも可能です。
ローン残の不動産売却の注意点
ローンが残っている不動産を売却する際にはいくつか注意点もあります。
手数料などに注意する
ローン残債のある不動産を売却する際にはいくつか手数料が必要になるケースもあります。
例えば、借入時の契約内容によってはローンの繰上げ返済に手数料がかかることもあります。また、抵当権の抹消を行う際にも、司法書士への依頼手数料などもかかるケースがあります。
いずれも契約内容によって異なるので、確認しておきましょう。
早めに売却計画を立てる
不動産を売却する際には余裕を持って計画を立てましょう。
アンダーローンとなる場合、余裕を持って業者を選定することでより良い条件で売却できる可能性があります。
また、任意売却を行う場合は、金融機関からの許可や仲介する不動産会社の選定など、やることも増えます。
希望通りの価格で売却するためにはできるだけ早く売却活動を開始し、売却活動の時間を十分に取ることが大切です。
特に、今ある家に住める期間が限られている場合は、早めに行動しましょう。
任意売却の検討
ローン残債のある不動産の任意売却を行う際には、任意売却に強い不動産会社の選定が重要です。
「不動産会社ならどこでも同じじゃ？」と思うかもしれませんが、任意売却では通常の不動産取引以上に法律に関する専門性や金融機関との交渉実績が必要です。
当社だけでなく任意売却につよい不動産会社のホームページにはこれまでの実績について掲載しているので、必ずチェックして任意売却に強い不動産会社を選定しましょう。
