任意売却とは｜任意売却に特化した不動産のプロが解説
任意売却の概要
任意売却とは、住宅ローン・借入金などの支払いが困難になったとき、債務者(所有者)と債権者の間に仲介者（任意売却専門業者等）が入り、不動産を競売にかけずに（競売で落札される前に）所有者・債権者・買主の納得のいく価格で売却を成立させることです。
任意売却と競売の違い
通常、ローン残債から不動産の売却代金を差し引いてマイナスとなり、住宅ローンの返済が難しくなる場合、債務者は自由に不動産を売却できません。
住宅ローンの返済ができなければ、債権者は裁判所を仲介して、担保となる不動産を競売にかける権利があります。
競売にかけられると、不動産は裁判所の仲介の元で販売され債務者はいっさい口出しできません。そのため、通常よりもやすい価格で販売されることになります。
競売で売れたとしても、ほとんどの場合はローン残債を補填しきれず、住居を失いさらに多額の債務が残されてしまいます。
一方の任意売却は、関連する法律に特化した不動産会社が仲介となって売主となる金融機関と交渉を行い、売主の任意の元で不動産の売却を進められるようにすることで、競売にかけるよりも高い価格で売却が可能になります。
詳しくは以下の記事をご覧ください。
任意売却の流れ
注意するべき点をクリアしていれば、任意売却の交渉に進むことができます。
ここでは、任意売却を検討してから不動産を売却するまでの一連の流れを紹介していきます。
詳しくは以下の記事をご覧ください。
①住宅ローンの滞納
ローンの支払いを滞らせると、金融機関から督促状や催告書が送られてきます。通常、2〜5カ月滞納することで督促が始まります。
②期限の利益喪失
滞納から約6カ月後、金融機関から期限の利益喪失を通知されます。従来の分割払いが認められなくなり、残債を一括で支払う必要があります。
③代位弁済
期限の利益喪失から約1カ月後、保証会社が代位弁済を行います。債権者が金融機関から保証会社に移行します。
④自宅の査定
代位弁済後、不動産会社に任意売却の依頼をして自宅の査定を受けます。売却予想額から手数料や税金などを差し引いて、住宅ローンの残債額を算出します。
⑤債権者に合意を得る
不動産会社は債権者と交渉し、任意売却の合意を得ます。残債は通常一括で支払う必要がありますが、任意売却では分割払いで返済できるように交渉します。
⑥売却活動と売買契約
不動産会社が自宅の売り出し情報を作成し、売買活動を行います。このとき、自宅の写真をとったり、不動産会社が自宅に出入りしたりすることもありますが、自宅に住み続けることも可能です。買主が見つかれば、売買契約をまとめます。
⑦物件の引き渡し
売買契約に基づき、売主は買主に物件を引き渡し、不動産を手放すことができます。
⑧残債の返済
売却後の残債は、債務者が引き続き返済していきます。
任意売却の注意点
任意売却は、競売よりも不動産を高く売れるというメリットがあるものの、いくつか注意点もあります。
連帯保証人にも合意をとる
任意売却を進めるには、債権者だけではなく連帯保証人の合意が必ず必要です。状況を正直に伝え、詳細に説明し理解を得る必要があります。
売却期間は債権者が決める
任意売却の売却期間は、債権者である金融機関の同意を得て決定されます。債権者は競売の申し立て権限を持つため、売却期間の決定権も持っています。
売買契約にも債権者の合意が必要
任意売却の合意を得ても、売買契約の条件や対応次第では債権者の承認が得られない可能性があります。売却活動中も債権者に報告や相談を行い、信頼関係を築くことが大切です。
任意売却までの期間
任意売却から実際に売却するまでの期間はだいたい1年間程度を見積もると良いでしょう。
詳しくは以下の記事をご覧ください。
実際に任意売却までの期間を紹介させていただきます。
任意売却を始めるための交渉（1カ月ほど）
任意売却を行うには、抵当権をもつ債権者との交渉が必要です。
債権者と交渉を行い、返済条件の変更や返済の困難さが確認されると、任意売却の同意を得ることを目指して交渉が重ねられます。
債権者以外にも任意売却を専門とする不動産会社、弁護士などに相談し、物件の査定を行います。
債権者との交渉では、売却価格や競売手続きの取り下げ、残債の返済計画、引っ越し費用などが話し合われます。これらの合意がなされることで、任意売却が行えます。
売却活動（3カ月〜）
債権者からの同意を得たら、不動産会社と媒介契約を結び、通常の不動産販売と同様に売却活動を開始します。
家に住みながら売却活動が行われるので、生活の合間に購入希望者を内見に招くこともあるでしょう。
買主が見つかれば、売買条件を交渉し、債権者に契約内容を伝えて同意を得ます。
売買契約（〜1年）
販売協力は行う必要はありますが、任意売却は基本的に不動産会社が主導して住宅を販売します。
そのため、通常1年以内に買い手が見つかるでしょう。購入希望者が見つかれば、売買契約をかわし、正式に不動産を手放すことになります。
これまで不動産に居住していた場合は、早急な引越しも必要です。
任意売却を始めてから、ここまでの期間は半年から1年ほどです。以上の工程を持って、任意売却が完了します。
まとめ
任意売却は早めに金融機関もしくは、任意売却の実績のある業者に相談することで解決する可能性が高まります。
ホームページや過去の実績を参考に任意売却に強い不動産会社を選定しましょう。
