任意売却競売

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任意売却と競売の違いとは?専門家が解説

不動産を手放さざるを得なくなったとき、競売にかけられるケースもあれば、任意売却ができることもあります。

どちらも、不動産を手放すことで収入を得ることは同じですが、この二つにはどのような違いがあるのでしょうか?

この記事では、任意売却と競売の違いについて詳しく解説していきます。

不動産の任意売却とは

不動産の任意売却とは、不動産所有者が自らの意志で不動産を売却することを指します。

一軒家やマンションを購入している人は、「家の持ち主は自分なのでは?」と考えるひともいるかもしれません。

しかし、住宅ローンで家を購入している場合で完済していなければ借入先の金融機関が「抵当権」を所有しており、居住者は自由に不動産を売買できません。

この、抵当権を抹消するためには「残債」を完済する必要があります。

通常、残債を完済するには、売却価格が残債以上である必要があります。売却価格と自己資金の合計が残債未満の場合は、居住者は自らの石で不動産を売却できません。

しかし任意売却では、抵当権をもつ金融機関と交渉することで、金融機関の「任意」によって不動産の売却が可能になることを指します。

任意売却が可能となることで、売却価格が残債を下回っている状態でも、売却価格だけで残債を充当して抵当権を抹消できます。つまり、居住者は残債を完済するためのまとまった自己資金がなくても不動産を手放すことが可能なのです。

もちろん、任意売却を検討する前に、返済ができない状況になった際には速やかに金融機関に相談し、提案される条件変更を検討しましょう。

金融機関は、可能な限り返済を継続してほしいので、返済期間の延長や元本返済の一時停止、利息のみの支払いなどの条件変更を提案することがあります。

トピック:抵当権とは

抵当権(ていとうけん)は、借金などの債務の担保として不動産に設定される権利です。住宅ローンを組む際に、その借金の担保として不動産を差し出し、その不動産に抵当権が設定されます。

抵当権を設定することで、金融機関は借り手が借金を返済できない状況に陥った場合に不動産を差し押さえる権利を持ちます。

抵当権が設定されると、不動産の所有者はその不動産を自由に処分することができなくなります。つまり、売却や贈与などの処分行為を行う際には、貸金業者や金融機関からの同意が必要となります。

競売とは

競売とは、債務者が契約通りに支払っていない債権を回収するために、債権者が抵当権を行使して裁判所のもとで不動産を売却する手続きです。

住宅ローンを組む際には、債権者が債務者が支払いを行わなかった場合に備えて、不動産を担保として抵当権を設定します。

もし債務者が支払いを滞納し続けると、債権者である金融機関は裁判所に対して競売の申し立てを行い、競売手続きを開始する権利を持っています。

この場合、債務者は住宅ローンの支払いを滞納したことが理由で、裁判所によって不動産が売却され、その売上金が金融機関への返済に補填されます。

競売のデメリット

不動産が競売にかけられることには、いくつかのデメリットがあります。

相場よりも安い

競売では、基本的に相場価格と比較して安い価格でしか売れません。およそ、6〜8割程度の価格で売却され、その後に競売費用が差し引かれます。このため、通常の売却に比べて売却後の返済により多くの負担がかかることがほとんどです。

強制的に追い出される

競売によって不動産の新しい所有者が決まると、債務者は家から追い出されることになります。引越し費用の補助なども期待できず、定められた日までに自己負担での引っ越しをしなければなりません。もし従わない場合、無理矢理退去させられる可能性もあります。

プライバシーが害される

競売の手続き中には、裁判所の執行官や評価人が家の現況調査を行います。また、競売の物件情報が新聞や競売サイトで公表されるため、近隣住民に知られる可能性が高くなります。そのため、プライバシーが大きく害されることとなります。

これらのデメリットを回避するために、債務者は可能な限り競売を避け、任意売却の手続きを検討することが重要です。

任意売却の流れ

競売を回避して任意売却を行うためには、以下の流れをくむ必要があります。

金融機関からの督促

住宅ローンの滞納が2か月程続くと、金融機関から支払いを促す督促状が届きます。さらに滞納が続くと、「催告書」が届き、「期限の利益喪失」を伝える通知が届きます。これは、分割払いの権利を失うことを意味しており、無視してしまうと一括返済を求められる可能性があります。

現状の把握

通知が来た時点で、自身の家の残債や市場価格を把握します。不動産のポータルサイトや不動産広告を参考に相場価格を調べ、金融機関に相談し現時点の残債金額と滞納額を確認します。

価格の査定

金融機関との相談ののちに、任意売却に強い不動産会社に相談します。複数の不動産会社に相談し、物件の査定を依頼します。売却にかかる費用などの概算を出してもらいます。

債権者との交渉

売却価格や売却時期の見積もりが立ったら、金融機関に任意売却の交渉を行います。売却後の残債がある場合は、金額次第で承諾が得られないこともあります。しかし、任意売却に強い不動産会社を選ぶことで、交渉を代行してくれます。

任意売却の開始

債権者の同意が得られたら、正式に不動産会社と媒介契約を結びます。売却期間はおよそ1〜6カ月ほどで、売却活動中は家に住むことも可能です。

売買契約の締結

買主と売買条件について合意が得られたら、債権者へ「購入申込書」と「売買代金配分表」を提出します。債権者の合意が得られた後、買主と売買契約を結びます。

決済・引渡し

決済と引渡しは売主と買主の双方の準備が整ったら行われます。決済当日に売買代金の支払いと鍵の引渡しが行われ、抵当権の抹消手続きが行われます。

残債務の返済

売却代金ではローンの完済ができない場合、残債務の返済方法は金融機関と相談します。通常は一括か分割での返済が行われ、無理のない範囲で返済計画を立てることも可能です。

任意売却の注意点

任意売却は、競売よりも不動産を高く売れるというメリットがあるものの、いくつか注意点もあります。

連帯保証人にも合意をとる

任意売却を進めるには、債権者だけではなく連帯保証人の合意が必ず必要です。状況を正直に伝え、詳細に説明し理解を得る必要があります。

売却期間は債権者が決める

任意売却の売却期間は、債権者である金融機関の同意を得て決定されます。債権者は競売の申し立て権限を持つため、売却期間の決定権も持っています。

売買契約にも債権者の合意が必要

任意売却の合意を得ても、売買契約の条件や対応次第では債権者の承認が得られない可能性があります。売却活動中も債権者に報告や相談を行い、信頼関係を築くことが大切です。

まとめ

任意売却は競売と異なり、債権者である金融機関の任意の元で不動産を売却できるシステムです。

競売と異なり、通常の不動産売買とちかい相場で取引が可能なため、手放した後の残債の負担が軽くなるということが大きなメリットです。

任意売却を成功させるためには、任意売却に強い不動産会社を選定することが最も大切です。

ホームページや過去の実績を参考に任意売却に強い不動産会社を選定しましょう。