プロが解説 差押が行われた不動産を相場で売却できるのか？

実際に不動産が「差押」にあったことのある人はあまり多くないかと思います。そのため、差押えられるとどのようなことになるのか、ほとんどの人は知りません。

そこで、この記事では個人の不動産が差押えられるのはどのようなケースなのか、差押えられるとどうなるのか解説し、さらに不動産が差押えられたときの対処方法である「任意売却」の方法も紹介していきます。

不動産が差押されるとどうなる？

差押とは、借金を滞納した場合に債権者が財産を差押さえて強制的に回収する手段です。

この手続きを経ると、債務者である居住者は不動産の売却が自由にできなくなります。

ただし、担保として抵当権が設定されていない場合はすぐに差押さえられるわけではなく、債権者は支払督促や訴訟を経て差押の根拠となる書面を取らなければなりません。

しかし、住宅ローンの場合は抵当権が設定されており、住宅ローンの返済が滞った場合は即座に差押の対象となります。

差押が入ると不動産の自由な処分が制限され、債権者の権利によって競売にかけられることになります。

また、競売は裁判所が仲介となって行うため、個人の意向が反映されず、通常の不動産売却と比較してはるかに安い金額で手放すことになってしまいます。

そのため、住むところを失い、同時に多大な残債が残ってしまうということになりかねません。

ただし、差押が入った場合でも後述する「任意売却」によって売却することが可能です。

どのような事で差押される？

不動産が差押さえられる主な理由は、住宅ローンの滞納やその他の負債の滞納による債権者からの差押さえ、および税金や社会保険料などの公的支払いの滞納による国や自治体からの差押さえです。

金融機関、保険会社からの差押

住宅ローンの滞納による金融機関からの差押さえでは、債務者が返済できない場合、金融機関が担保として抵当権を保持しており、早い段階で差押が行われます。

また、金融機関は保証会社を抱えている場合が多いため、保証会社が代位弁済を行うこともあります。

差押後、債務者に弁済がない場合、不動産を差押さえて競売することになります。

一般債権者からの差押

一方、担保を保有していない債権者を「一般債権者」と呼びます。

一般債権者による差押さえでは、支払督促や訴訟などの手続きを経て差押さえが行われます。

その後、競売にかけられますが、一般債権者による競売を強制競売と呼びます。

公的機関からの差押

公的機関による差押さえでは、納税通知書の送付や滞納の催告などを経て、財産調査後に差押さえが行われ、公売により現金化されます。

一般債権者とは異なり、控訴を必要としないため、差押までの期間が短くなります。

差押えられた不動産は売却できる？

差押えられた不動産は、裁判所が仲介を行う競売にかけられ売却されます。

売却代金は、債権者への返済に当てられ、債務から売却代金を引いた残債を債務者が負担します。

競売で売却される金額は、市場相場の半額から7割ほどで多くの場合、債務者には多大な残債が残ることになり、不動産を手放すことになるので住む場所も失います。

しかし、差押えられた不動産であっても「任意売却」を行うことで、市場相場に近い金額で売却ができ、残債の負担を減らすことも可能です。

差押における任意売却の注意点

任意売却を進めるにあたって注意するべき点もあります。

可否が債権者に委ねられる

債務者が不動産を売却する意向を持っても、その売却が実現するかどうかは債権者からの同意が必要です。

金融機関が債権者である場合は、任意売却が認められやすい傾向があります。

金融機関にとっても競売手続きにともなう手間や費用が負担となり、不動産も高くは売れません。それよりも、不動産会社が仲介に入る任意売却によって、回収をしやすくするというメリットがあるのです。

一方で、個人が債権者である場合は、任意売却についてのメリットや仕組みを伝えることが難しいケースもあり個人の判断に委ねられます。

さらには、債権者が国や自治体の場合、任意売却はほぼ不可能です。

残債は残る

任意売却を行っても、ほとんどの場合残債が残ります。

もちろん、返済する必要があり、借金が完全になくなるわけではありません。

ただ、競売にかけるよりも残債は少なくなるので、この点を理解して任意売却を進めます。

競売が進むと任意売却ができない

任意売却は競売にかけられている最中も進められるものの、競売手続が一定の段階まで進行すると、債権者による競売の取り下げが不可能になります。

競売の取り下げに関しては、以下のように定められています。

開札期日の前日までは、債権者の判断のみで可能開札期日以降は、原則として最高価買受申出人又は買受人及び次順位買受申出人の同意を得て可能

※開札期日とは入札期間後に結果を発表する日のこと

また、法的には可能な場合であってもある程度話が進んでいる場合、買受人が同意しないことがほとんどです。

そのため、任意売却を行う際は、早めに取り組む必要があります。

任意売却を扱えない不動産会社もある

任意売却はどの不動産会社でも扱える案件ではなく、断られるケースもあります。

債権者と交渉を進めるためには、関連する法律の専門的な知識やこれまでの任意売却に関する実績が必要です。

そのため、まずは任意売却に対応してくれる不動産会社を選定する必要があります。

まとめ

不動産は仮に差押えられても早い段階であれば、任意売却を行うことができます。

ただし、差押えられた不動産の任意売却を進めるためには以下の点に注意をしましょう。

• 債権者が金融機関、もしくは一般債権者であること
• 対応する不動産会社を選定する
• 早めに手続きを進める

任意売却を行うことで、残債を減らせ、引越し代金やその後の返済の負担が軽くなるケースもあります。

競売で手放すよりもはるかに有効な手段なので、もし差押にあったのであれば早めに対処しましょう。